市场预期香港巅峰的文慧路之王拆除后仍有流量达标的风险

12月16日，香港山顶文辉路地王“一劈二劈”后再次推，文辉路2、4、6、8号地块将于本周五前关闭。项目分解后，场地面积约为13.5万平方英尺，最高建筑面积约为25.9万平方英尺。有测量师认为，由于项目的私密性较高，估计开发商的开发方式比较混杂，担心在目前的市场条件下，仍存在土地流向标准的风险。

随着疫情的持续，该行业最近降低了项目估值。目前，土地估值在78亿至104亿港元之间，每呎楼面地价约为3万至4万港元。

莱坊执行董事、估价咨询部负责人林浩文认为，该地块质量较高，道路设计类似于“挖头路”，独立性和私密性较高，预计开发商采用混合开发的机会较大，倾向于建造住宅或独立豪宅。预计受疫情影响，加上土地计入建设成本后，投资额将超过100亿港元，只有三到五家大型开发商会参与竞标。同时，即使政府取消空置税，开发商也应该提高出价。但在目前的市场条件下，他们还有很多豪宅要卖，所以在竞拍豪宅的时候会更加谨慎。

不过考虑到未开拓的部分，这片土地中间有一条路，基本分为两部分。而且土地形状比较细长，面积和容积率都挺高的，容积率1.92倍。因此，土地的设计和开放已经考虑到开发商的努力和想法。

事实上，该场地原为高级公务员宿舍，早在六七十年代就已完工。项目的位置可以说是自成一角，非常安静。附近有小区、富别墅、乔花园、国际学校等。最近购物需要去山顶广场。林浩文指出，由于边坡在项目旁边，开发商需要在购买后对附近的边坡进行修复和维护，并为绿地提供连接。

但是附近的超豪华住宅区的规模价格一直很高。作为参考，德丰和南丰旗下的山顶超级豪华住宅——MOUNT NICHOLSON，其单位规模价格高达13万港元，一度创下亚洲分层住宅规模价格新纪录。他预计，假设该项目的混合开发，别墅类的价格会高一点，达到每英尺8万至9万港元，而分层或低密度住宅的价格可能达到每英尺6万港元或以上，而整个项目的平均每英尺价格至少为7万港元或以上。

2018年推出这块土地时，收到了五份标书，但都没有达到政府的底价。林浩文认为，政府期望在项目“崩溃”后降低招标风险，这种“一厢情愿”的想法未必奏效。他直言，如果政府不想廉价出售土地，不愿意跟随市场，土地就有机会再次出价。然而，如果该网站成功出售，他认为，交易价格将是指示性的，政府将推出剩余部分的招标，最早在下一季度。