11月 40个城市新房成交量环比增长3% 楼市成交量总体稳定 12月 房企将加快推进清欠减负

益居房地产研究院12月3日发布《2020年11月全国40城新建商品住宅成交报告》。报告的核心要点是：11月，40个城市新房交易面积环比小幅增长3%，楼市交易总体稳定。11月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品房交易面积环比小幅增长3%，同比增长15%。从往年的经验来看，为了在年底冲刺年度业绩，房企的推盘规模会大幅提升。预计12月份40个城市新房交易面积将大幅增加。今年中西部二线城市新房交易整体表现不佳。从今年1月至11月新房交易面积来看，南昌、Xi安同比下降20%以上，重庆、武汉、长沙、南宁同比下降15%以上。这六个中西部城市的楼市在今年的二线城市中相对低迷。

益居研究院研究员沈心表示，今年以来，长三角和大湾区城市房地产市场整体表现良好，中西部城市整体表现不佳，其他大部分城市新房交易相对稳定。全国楼市没有出现大规模过热或过冷的迹象，稳定地价、房价和预期的既定目标基本实现。临近年底，预计将加大房企的推动和推广力度，以加快去库存、促进支付和减少债务。购房者也可以抓住年底的促销机会购买房子。

报告主要包括以下内容：

11月40城成交面积环比增长3%，楼市成交总体平稳

2020年11月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品房交易面积环比增长3%，同比增长15%。从往年的经验来看，为了在年底冲刺年度业绩，房企的推盘规模会大幅提升。预计12月份40个城市新房交易面积将大幅增加。

由于月度数据可能会有变化，所以采用最近6月份的移动平均数据进行分析。11月份的移动平均增长率为11.6%，略有上升。2015年9月达到当前周期最高点后，曲线开始向下波动，2017年10月左右达到当前低点。2017年11月以后，曲线开始上升，2018年12月开始向下波动。

受年初疫情影响，今年第一季度曲线下行幅度扩大，第二季度商品房销售逐渐恢复正常，5月份曲线开始向上波动。这个指标从第二季度开始就一直在持续上升，9月份由下降变为上升，主要从9月份开始。最近6个月(4-9月)的移动平均数据没有疫情影响。

2020年1-11月40城成交面积同比下降2%，降幅持续收窄

2020年1月至11月，40个城市交易面积同比下降2%，自3月以来下降幅度不断收窄。

从目前市场的历史走势来看，2017年2月，40个城市年初累计成交面积同比进入负值区间，之后跌幅继续扩大，年末稳定在-22%。这说明2017年市场降温，主要是因为很多地方相继出台或升级了“分类监管、按市定策”的楼市调控政策，以个人房贷利率上升为代表的信贷政策收紧，有效打击了投资投机需求。

2018年，40个城市累计交易面积同比增长曲线出现反弹，主要是因为三四线城市，尤其是无监管或监管不力的三四线城市交易面积增幅更大。

2019年1月，同比增长

城市方面，2020年1-11月，一线城市同比增长14%，二线城市同比下降5%；三四线城市同比增长1%。

从年初各地区累计交易面积同比增速的历史趋势来看，2017年和2018年楼市低迷后，2019年1月一线城市累计交易面积开始同比增长，增速上半年逐渐上升，下半年逐渐下降。受春节因素和疫情影响，2020年前两个月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月份继续小幅下滑，4月份以来跌幅持续收窄，9月份由下降转为上升，10月份和11月份增速继续上升。今年1-11月，深圳、上海、广州新房成交量同比大幅上升。

二线城市累计同比曲线2016年10月呈下降趋势，2017年进入负值区间。2018年上半年下降幅度缩小，2019年下半年恢复正增长。2019年前两个月，同比降幅大幅下降，然后在3月份收窄，2018年下半年又恢复正增长。受春节和疫情影响，2020年前两个月二线城市累计同比曲线大幅暴跌，且自3月以来跌幅一直在收窄。今年1月至11月，二线城市是交易量同比下降的仅有的三类城市，主要是因为南昌、Xi安、武汉、重庆、长沙等中西部二线城市楼市相对低迷，同比降幅较大。

三四线城市累计同比曲线2016年11月下降，2017年进入负区间，2018年回到正区间，同比增速逐步扩大。2019年前两个月同比降幅大幅下降，3月以来同比降幅收窄。受春节因素和疫情影响，2020年三四线城市累计同比曲线大幅跳水，下降幅度从3月份开始持续收窄，11月份曲线由下降变为上升。

40城1-11月新房成交量同比增速排名：厦门增速最高，南昌降幅最大

具体城市方面，2020年1-11月，厦门、深圳、东莞、韶关、合肥等21个城市新建商品房交易量同比增长，比10月份多2个，占总量的一半以上。其中厦门增速最高，厦门楼市从2017年开始调整了两三年。今年疫情过后，在学区和豪宅的带动下，楼市开始回暖，整体成交量较去年同期大幅上升。今年下半年以来，深圳商品房供应量有所增加。11月份，供销两旺，月营业额创今年新高。上半年东莞楼市火爆，7月出台调控升级政策。自9月份以来，交易量有所下降，但今年的交易量与去年相比仍有明显增长。

从1月到11月，新房数量同比下降最大的五个城市是南昌、Xi、重庆、武汉和烟台。今年下半年以来，南昌楼市一直低迷。传统的“金九银十”交易面积比去年下降了20%以上，11月份的交易没有明显变化。Xi平安楼市前两年表现相对火爆。自去年年中调控升级以来，楼市成交量开始降温，今年成交量明显下降。今年以来，重庆新房销售相对较低，交易面积比往年下降更多。

其他主要城市1-11月，一线城市广州和上海分别增长18%和17%，北京下降4%。二线大城市中，杭州、宁波、成都同比增速较高，而成龙

从政策角度来看，自9月份以来，许多热点城市都出台了新的规定来规范或进一步加强管理。最近央行发布《中国货币政策执行报告（2020年第三季度）》。报告提出，要坚定不移地坚持房屋是为了居住而不是为了投机的定位，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳定地价、房价和预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实行房地产金融审慎管理制度。从下半年开始，常州、沈阳、无锡、唐山、xi等城市收紧了房贷政策。下半年，无论是监管还是金融政策都在收紧，可见中央“不炒房”的底线是摸不着的。

根据嘉里地产研究中心的报告，目前仍有部分房地产企业业绩完成率较低，业绩冲刺压力较大。目前单月同比增速已经连续几个月下降。再加上“三条红线”等新融资规定的影响，房企去工业化的压力并没有得到缓解。临近年底，预计将加大房企的推动和推广力度，以加快去库存、促进支付和减少债务。购房者也可以抓住年底的促销机会购买房子。

注：40个典型城市为：

4一线城市：北京、上海、广州、深圳。

18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、Xi、兰州、厦门、合肥、宁波；

18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。