“会员制”会成为未来写字楼租赁的趋势吗

随着科学技术的快速发展，随着新经济产业的兴起和办公楼市场新的供应高峰的到来，关于办公楼租赁新模式的讨论已经悄然开始。租户交会员费不交房租会不会成为一种全新的商业模式？

会员制或将成为新趋势

传统的办公楼租赁模式面临着很大的压力：越来越多的租户开始寻求灵活的办公空间，以匹配其“总部分支”的辐射式运营模式；能提高生活质量的多功能办公空间更容易受到人才的青睐；基于健康考虑的社会距离测量；有必要探索创新方法，建立公司文化，满足远程工作的需要；可持续发展对办公空间的定义和功能提出了新的要求和期望。股东对财务效率需求的增加给租金带来压力。

所有这些，加上其他因素，正在推动办公租赁模式的必然变化。根据仲量联行发布的最新报告，企业和个人可以根据会员权限更灵活地使用业主提供的办公空间和配套设施，并缴纳相应等级的会费的全新租赁模式，可能成为一种新趋势。会员费将根据租户使用的设施和服务收取，类似于灵活办公空间运营商使用的定价机制。

虽然目前整栋楼没有采用弹性会员制，但有些项目采用了新旧兼容的过渡模式。22 .伦敦的Bishopsgate在许多方面仍然是传统的高质量办公楼，但同时，它提供会员制设施，并通过占地约10万平方英尺的设施提高用户和公众在项目中的日常体验。包括一个四层的共用会议室(根据合同外包给会展进行管理和运营)、一个25层的健身房、一个45层的瑜伽和冥想室、一个57层的会所和一个60层的空气吧。

仲量联行中国商业房地产部主任张静表示：“房地产技术的快速发展也在加速重塑办公空间的使用和收费方式。后疫情时代，企业不仅更加注重为员工提供健康安全的工作环境，还对社会互动和空间灵活性提出了更高的要求，从而促进企业的不断创新。基于成员的租赁生态系统有望打破资产内各种组件的界限，将全面的租户体验与科技手段相结合，以满足不同类型企业和个人的需求。”

共同寻求解决方案

诚然，目前写字楼的新供应量很大，这无疑给业主在留住租户和拓展新市场的过程中带来了压力。近年来，一些项目不断改造办公环境，升级物业服务，以脱颖而出。

“目前市场上确实有这样的讨论，但结合现有数据和租赁条件，是否会形成新的商业模式，现在说还为时过早。”高力国际华东区写字楼服务执行董事吴群持有不同意见。“办公空间的成本，无论是叫‘会员费’还是‘租金’，仍然是租户为客户总会集体呼吁的租赁成本。会员费概念出现的原因是为了让租户去同一业主拥有的不同营业场所办公。但是就实际情况来看，很多写字楼用户还没有这样的智能办公需求。所以这种类似酒店集团会员费的模式，只适合极少数写字楼租户的住房需求，这类租户的商业模式往往是以区域为单位的销售和服务团队。”

“本质上，我并不认为交会员费就能代替交房租。会费模式可以看作是传统租赁模式下的一种创新尝试，但它绝不能取代主流的租赁租赁模式。”吴群认为，为了满足租户不断变化的办公需求，解决方案主要不在于硬件设施，而在于建筑自身对不断变化的客户区域需求的解决方案。“这就是为什么许多开发商同意在一些楼层引入联合办公品牌作为建筑的配套设施。有些业主自己也会为租户提供共用会议室等设施，这样租户就不再需要在办公室设置固定数量的会议设施。”

据悉，不少知名港资开发商正在尝试探索自营灵活办公品牌的可能性。这种探索也希望在业主对固定租赁和租金的需求与租户对灵活租赁成本的需求之间达到有效的平衡，使大楼内的租户能够长期稳定地留在大楼内，满足办公需求。