2021年房地产防御物业进攻机构一般明年见多

临近年底，房地产行业风平浪静。各大机构普遍发布了2021年战略报告。

从12月上旬开始，《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，有11家机构“看涨”，1家机构“中性”，没有机构“看跌”。值得注意的是，机构对行业集中度的提高有很强的预期，普遍认为龙头企业受益于行业集中度和震荡期。

强者恒强

房地产市场正在走强。

销售方面，11月房地产百强企业销售回弹力保持强劲，全口径销售额同比增长19.5%，上值19.9%；累计同比增速继续上升至10.3%，之前值为9.0%；前20家房企有一半销售目标率超过90%，80%房企目标完成率超过85%。

方正证券认为，领先的房地产企业实现销售目标是一个大概率事件。股权增速低于全规模，新开工项目股权比例下降，融资紧缩背景下，房企合作增加。在合作开发过程中，龙头房企凭借自身的规模优势，在股权控制上更有主动权，这说明房企利润股权的下降幅度低于股权的下降幅度。总体而言，领先的住房企业有望实现稳步增长。

天丰证券也认为，11月环比改善明显，领先房地产企业分化明显。行业趋势预计将从融资驱动的规模增长转向业务驱动的质量增长。此外，“城市驱动政策”的正常化将进一步收紧行业的融资面或进一步催化企业间的分化。

物业股兴起

今年以来，物业公司掀起了一股上市潮，机构普遍看好物业未来的表现。

长江证券认为，物业扩张和差异化是主线，配置是“实质增长”。随着板块的扩张和短期资金的扰动，市场对“盈利含金量”的重视程度越来越高，个股估值明显分化。虽然今年以来行业面临了这些变化，但行业和领军人物的成长属性并没有改变，具有“真正成长”特征的优质物业企业仍然值得配置。该机构认为，服务质量和管理机制是企业市场竞争的基础，资源禀赋是附加分项；具有“资源禀赋、管理机制、服务质量”三大特征的企业，有更长远的发展空间。

平安证券也认为，黑马发展不再，物业管理和经纪方兴未艾。随着预售限制和融资监管的精准化，房地产企业可能很难通过增加成交量和杠杆来实现弯道超车，行业格局将逐步固化，这将有利于成本和效率控制突出、产品议价能力强的优质房地产企业。物业和经纪细分的轨迹空间广阔，在集中度提高的情况下仍有提升空间。具有规模和平台优势以及资源整合能力的行业领先表现值得期待。

龙头仍是首选

对于投资机会，机构仍普遍看好龙头股。

平安证券认为，在估值低、持仓低、股息率高的条件下，发展龙头企业有足够的安全边际，在“三条红线”融资监管下，金融资源将进一步向优质房企集中，行业盈利能力有望逐步稳定，建议关注龙头企业。