2020年“谨慎”主题下房地产发展环境关键词

这是糟糕的一年。突如其来的疫情，全球经济诸多不确定性，进出口贸易整体受阻，“三条红线”迫使“谨慎”成为今年的主旋律。2020年，各行各业都会受到不同程度的影响。然而，疫情并没有使政策放松对房地产市场的监管。从停市到重启房地产市场，“留而不炒”被反复强调。

疫情和调控的双重叠加效应，都为即将到来的2021年蒙上了一层面纱。

三道红线

房企分化加剧

2020年8月，住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

据有关报道，监管部门出台新规定，控制房地产企业生息债务增长，设立“三条红线”。具体红线1:不含预付款后的资产负债率大于70%；红线2:净负债率大于100%；红线3:现金与空头债务比例小于1倍。三个标准中，一个企业达到任何一个，都会被认为是“踩线”。

根据房地产上市公司的中期业绩，结合“三条红线”的新规定，相关研究机构指出，在监测的172家房地产上市企业中，有121家不同程度地“踩线”，33家企业“踩中线”。其中新资产负债率最高。

随着我国相对宽松的金融环境逐步收紧，国内房企融资规模呈现负增长。据壳牌研究院统计，2020年1-7月，房企境内外债券融资总额约7379亿元，融资规模较去年同期下降7%。前7个月的融资规模占2019年全年的62.5%。自2020年以来，货币政策已经放松，在RRR三次降息后，流动性释放了1.75万亿元。每个房地产企业都想在政策窗口融资。今年第三季度，房企发债规模创新高，发行境内外债券307只，融资规模约3247亿元，同比增长14%。

在房地产行业金融监管得到加强的同时，房企也进入了偿债高峰期。在“大需求、严监管”的攻击下，企业融资面临着更加严峻的考验。《观点指数2020中国房地产行业发展白皮书》显示，35家下达销售目标的房地产企业，有近90%在年中未能实现一半的销售目标。上半年，房地产企业规模销售额突破1000亿元的有13家，比去年同期增长1家。在疫情期间，大型房地产企业的销售修复时间较短，表现出较强的弹性。

随着“三条红线”的到来，无疑会增加房企的生存难度，财务红利时代即将结束，行业将进入管理红利时代。随之而来的是大鱼吃小鱼过程的加速，强者恒强越来越明显。

棚改退市

攻坚收尾之年

今年年初，政府宣布2020年将是棚改的最后一年。住房和城乡建设部明确表示，2020年将严格控制棚改的范围和标准，今后应避免大规模拆迁建设。

2020年，12个省棚改规模继续下滑，计划建设量进一步下降至131.4万套，同比下降26%，比2018年下降65%。其实从今年年初国家公布的棚改计划来看，很多城市都“停了棚改”，特别是山西、四川、河南、安徽等省。山东、河南、新疆等传统棚改大的省份，也大幅降低了计划建设量。2019年以来，不仅棚改的市场规模明显缩小，大部分省市

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》年(以下简称“十四五”)房地产基调没有变，明确“房子是用来住的，不是用来炒的。”本文有10篇关于民生和房地产的文章，其中3篇涉及粤港澳大湾区。

随着大湾区建设的加快，越来越多的房企加入了分享粤港澳大湾区蛋糕的竞争。根据通策研究院的数据，2020年前11个月，大湾区30家房地产企业共获得173块与住房相关的土地，征地面积1189.78万平方米，征地总额3358.28亿元。

融资紧缩不仅加剧了房企的分化，也使房企对征地保持了更加谨慎的态度。如果这个条件相等，那么未来的区域增长就显得尤为重要。

鉴于长三角和京津冀地区的发展经验，未来可以借助区域红利打造大型企业，也可以是粤港澳大湾区的重工业企业。

大湾区

政策红利加持

除了继续“房无投机”的定位，“十三五”房地产调控长效机制的另一个关键词也将在“十四五”期间继续。中央十四五计划建议指出，租购并举，促进房地产市场平稳健康发展。未来五年，“租购并举”将继续。

长期租赁公寓市场自2011年萌芽以来，已经发展了近9年。在过去的九年里，“雷电”事件频繁发生，如何规范租赁市场的发展也是一个重要问题。长期以来，租赁权益难以保障，长期租赁房屋短缺，租赁信息不对称，管理不规范等。成为困扰住房租赁市场发展的痛点。然而，长期租赁公寓的连续打雷给这个行业带来了许多质疑和挑战。

值得注意的是，房企很多长租公寓都在提速，不仅提高了集体出租屋的质量，也带来了专业化的运营。据相关研究机构估计，到2020年，租赁市场规模将达到2.71万亿元，2023年租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口将达到2.48亿人。在2020年的重点工作中，“出租屋”再次被多次提及，需要进一步培育制度化、规模化的租赁企业。租赁市场不断扩大，这意味着大型公寓租赁企业真的会欢迎“优惠政策”。