打开“第二盏灯” 楼市暗潮汹涌 东莞市住建局采取措施整顿混乱

东莞楼市再次风起云涌。前段时间，东莞程楠万象之家的一名营业员因涉嫌收取“茶费”被移送司法机关，楼市乱象问题被直接曝光于市场。导火索点燃后，粤港澳大湾区核心城市成为全国楼市的焦点。

12月15日，东莞召开整治房地产混乱专项行动工作会议。会议不仅对东莞房地产市场“整顿混乱”的现状进行了判断，还对下一阶段的整顿工作进行了规划。

东莞参观了程楠街观泰路的一家二手房商店。了解房源信息后，提到首付可能不够，店内签约数据延迟，买家无法准确掌握房源真实状况。”一位房地产从业者说。

对于处于高市场预期环境中的东莞来说，购房者处于劣势。

前段时间，东莞某重点镇街的一个项目，一位刘姓购房者频繁咨询东莞，主要是什么时候开市，买不买。真诚报名的刘先生对该项目的销售趋势一无所知。“销售只是让我们等通知，但我没有等到第一批房子卖完。大家都说只有全款和高首付才有资格。在销售期间，我反复问首付能出多少钱。”

不买是让人心动的点之一。期间错过的其他机会也让刘先生深感不满。“东莞房价夸张真的是一天一个样。现在我就买别的项目，不说能不能抢，价格已经比以前开了不少了。”

刘先生不是个例。当他打开东莞阳光网的政治平台时，也有很多类似的抱怨。

“我只是广东洛亚律师事务所的律师，只是需要买家咨询东莞。”从行为上看，未取得预售许可证的开发商要求购房者提前“冻结资金”才能取得开业资格，实质上剥夺了其他未参与“冻结资金”的购房者的购房权，本质上仍属于预售行为。但由于没有相关法律法规来规范这种行为，开发商的这种“挠球”行为导致部分准买家接受了开发商的不合理要求。因此，建议政府主管部门尽快明确规定此类行为，维护房地产销售秩序，保护购房者合法权益。

东莞住房和城乡建设局这次重点“冻资”，今后是否会跟进相关措施，值得关注。

燥热市场背后的土地失衡

从东莞新市场近期的去定位来看，市场购买势头依然强劲。“第二光”和“警示”在很多楼盘依然频频上演；与此同时，“土地王之年”、“2万元/平米以下的房子即将消失”等标签也在鼓励2021年的楼市。

12月15日，保利、世茂、阳光城三家合作建设的位于皖江街公交总站附近的纯新项目云台顺利获得证书，平均备案价3.8万元/平方米，最高单价4.2万元/平方米，创下万江新房新高价格，再次引发热议。

根据壳牌平台的成交数据，与项目相邻的北大资源雨城二手房最近成交价格达到了3.8万元/平米。二手倒挂现象并不明显，但这样的价格水平和未来预期足以激发市场客户。类似的情况在几个新址上演过，“打新”已经成为东莞楼市的关键词。

“新潮”、“茶费”出现的背后，是日益紧张的供求关系。

数据显示，自2016年以来，东莞住宅用地平均年销售面积呈下降趋势，从230.67公顷的高点降至2019年的119.07公顷。res

据合肥大学数据，截至11月底，东莞一级库存面积仅为247万平方米。按照这三个月的平均消化率来看，只需要3.2个月左右就可以去库存。1-11月，东莞新房供需比为0.76: 1，热点房地产比例更低。

“一室难求”在很多项目中都有上演。

加大市场监管

12月15日会议结束后，在“重点突破、增强案例陈述有效性”的行动方针下，何绍天董事带领全体与会人员来到程楠华润万象和万江保利先铸天空这两个目前的市场热点板块，实地考察项目销售情况，并在现场再次强调开发企业要自觉规范销售行为。一旦发现“茶费”、“更名费”、“转让费”等违法违规行为，住建部门和公安部门，

加强监管和惩罚的另一面是市场调控措施的同步化。

今年以来，东莞市政府不断增加住宅用地供应。随着东莞全面启动“拓展空间”工作，推进城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范工程，东莞居住用地供应呈现大幅增长趋势。

单从土地拍卖市场来看，2020年东莞公开出售的住宅用地面积已经超过200万平方米，比2019年翻了近一倍。预计新增商品房可供应5万多套，创近年新高，将有效缓解全市住房供需矛盾。

东莞在增加土地供应、稳定地价、规范市场秩序的同时，也在加大住房、出租屋、人才住房建设，扩大保障范围，实现多渠道保障。

目前东莞正在摸索经验，这个以工业起家的城市开始积极调控房地产，使其稳定而有活力。