安徽、河南、苏鲁4省11市楼市分析 哪些城市长期受到青睐？

2020年，楼市经历了大起大落。年初，新冠肺炎疫情“黑天鹅”突袭，交易被“叫停”。疫情过后，5-6月迎来了需求爆发期。7月，随着热点城市的大力调控，恢复动能明显减弱。“金九银十”毁约，市场下行压力日益加大。不同能源水平的城市表现出明显的差异。三四线表现略好于预期。前11个月累计同比比例已恢复正，小幅上升3%。

在这种背景下，产业分化现象加剧，城市之间的分化日益突出。本文以人口基数大、人口外溢严重(户籍人口超过800万、常住人口比例小于1)的11个典型三四线城市(徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、亳州、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳)为例，以人口增长和居民购买力为重点，解读皖北、豫南、苏北、鲁南的房地产市场环境。

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淮河经济区具备人口优势，但购买力存短板

从区位上看，典型的4省11市都位于淮海经济区，处于沿海的中心。这是一个大规模的市场，全国近10%的人口聚集在这里。

据公开数据显示，2018年淮海经济区常住人口为1.2亿，占全国总人口的8.57%。但淮海经济区覆盖的城市大多是外向型城市，地域人才流失严重。2010-2018年，核心区各城市最高人口增长率仅为7.11%，商丘呈现负人口增长。

由于产业结构仍以农业为主，淮海经济区面临经济短板，基本面落后于长三角和珠三角。截至2018年，统计显示淮河经济区GDP总量为57193亿元，不到长三角GDP总量的1/3，与京津冀相比为86213亿元，与粤港澳相比为81049亿元。考虑到其“农业大省”的战略定位短期内难以扭转，经济发展后劲略显不足。

淮河经济区由江苏、山东、河南、安徽四省的经济谷地组成，也是中国南北的过渡地带。招商引资差，区内整体收入水平不高，人均年可支配收入一般不到2万元。仅处于第一梯队的徐州、临沂、济宁收入水平较高。

经济发展缓慢，缺乏市场依赖，缺乏活力，在一定程度上限制了房地产市场交易的扩大和房价的上涨。这是4省11个典型城市发展的背景。

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四省年人口流出近2000万，城市基本面普遍较弱

尽管四省人口占全国总人口的五分之一，但近年来人口外流严重。2019年，四省常住人口比登记人口少1895万人。近2000万人外出打工，使得皖北、豫南、苏北、鲁南三四线城市的房地产市场具有强烈的居者有其屋特征。

1、围绕绝对人口和人口外流程度，对城市的综合前景做出初步判断

注册人口800万以上、常住人口比例小于1的城市和徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳、亳州等部分重点城市，是皖北、豫南、苏北、鲁南等区域房地产市场的典型代表。

截至2019年底，南阳、临沂、周口、阜阳、徐州的注册人口均超过1000万，其中南阳超过1200万，成为河南省第二大城市。在

通过嘉里研究中心此前发布的2020年全国286个城市房地产投资前景榜单，不难看出：一是临沂、徐州、盐城排名较高，楼市前景较好。主要是因为三个城市人口多，自身经济发展比较好，产业转型比较成功。在内生购房需求释放的基础上，返乡带来的购房需求是锦上添花。

周口、阜阳、驻马店、亳州前景相对悲观。主要原因在于，一方面，在全国楼市低迷的背景下，劳动人口的经济发展停滞不前，农民工返乡积极性不高；另一方面，城市居民的购买力较弱，对自己刚刚需要的产品支持力度不强。

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下半年下行压力加剧，购买力较低制约楼市增长

(1)楼市：降价、分销等。继续增加代码，很难拉低市场

苏北、皖北、豫南、鲁南疫情后楼市整体下行压力较大。像周口、阜阳、驻马店等依靠返乡买房的城市，在疫情影响下，“金九银十”违约，房企的分配、降价、首付分期对交易的刺激作用有限。此外，客户表现出明显的两极分化，对刚刚需要的价格高度敏感，强烈的改善观望情绪和相对有限的救助政策，也使得房地产市场放松管制的风险继续增加。

1.政策：三四线调控有限，徐州“三限”依然严格

在房地产市场的调控上，11个城市的调控相对宽松，都有无限购买政策。只有徐州更为严格，出台了限价、限贷、限售等政策，遏制房地产投机的意图明显。

山东临沂出台限价、限售，常规性弱；安徽阜阳出台了贷款限制和销售限制。驻马店、盐城及时出台了降低预售门槛、住房补贴等优惠新政策，减轻了市场压力，缓解了房企压力。其余城市，如南阳、信阳、周口等。在调控上相对温和，不限制购销。

2.新房交易：大多数城市在5月至6月略有反弹后变冷

过去，棚改的“去库存”政策和货币化安置政策是受祝福的。2015年至2017年，典型的11个城市基本处于快速增长期，购房总体需求迎来一轮集中释放。临沂、信阳、驻马店等部分城市持续火爆到2018年。

2018年后，交易迎来平稳回调，增速可能放缓或由涨转跌；2019年，随着楼市政策环境由“去库存化”向“无房炒”转变，货币安置有所退潮，整体成交呈现疲软态势。临沂、盐城、信阳等前期需求透支严重的城市经历了大幅下滑，信阳跌幅居前15%。

2020年初，受新冠肺炎疫情影响，各地购房需求出现不同程度的延迟。3-7月迎来集中释放期，月成交小幅反弹。但从8月份开始，市场迅速转冷，尤其是“金九银十”，没有出现明显的“回乡买房”现象。以徐州为例，作为四省之间的中心城市，购房需求相对较强，疫情后3-6月基本稳定增长。6月，单月成交面积达164万平方米，创2019年以来新高。7月以来，整体成交增长呈现疲软态势，“金九银十”下行波动，“购房”在十一黄金周期间普遍缺席，市场前景增长相对疲软。

3.营销行动：

在市场下行压力下，客户的“两级”分化明显：急需客户价格敏感度相对较高，月供给压力大于首付，房价存在明显的天花板效应。他们更注重交通、学区、商业设施等高成本住房。高端改善客户更注重舒适度、物业、花园等产品质量，品牌房企可以通过精装溢价。

南阳、信阳、驻马店、周口、阜阳等刚刚改变客户喜好的城市，都是120-130左右的平三居室产品。一方面功能单元齐全，满足了大多数年轻家庭的“一步到位”购房需求；另一方面，总价适中，夫妻月供压力不太大。另一方面，由于150平以上的房子总价过高，基本上存在不同程度的库存积压。

(二)城市：热点地区同质化竞争加剧

与楼市形成鲜明对比的是，三四线城市保持稳定，但也出现了整体“冷热不均”的现象。新区板块土地资源稀缺，“地王频繁出现”，非热门板块频繁“流动”。值得注意的是，由于前期热点板块土地供应过剩，潜在存量高，项目堆积，房企同质化竞争加剧。

交易量和价格方面，临沂、徐州、信阳涨幅较大，主要是疫情过后政府对土地供应的热情。另一方面，商丘、阜阳等城市的成交量明显下降。

从潜在库存来看，大部分城市库存较高，阜阳、临沂、盐城位列前三，三年累计营业额超过5000万立方米，而阜阳、亳州、盐城、济宁、周口均有5年以上的土地消化周期，潜在库存风险还是比较大的。其他大部分城市商品房土地消化周期集中在4-5年，整体库存风险基本可控。

目前，三四线新区品牌房地产企业竞争格局依然严峻。一是目前招投标、拍卖、挂网土地价格相对较高，但涨价乏力，也使得大型房企的利润率相对有限；二是区域内品牌住宅项目较多，产品同质化现象较为严重。此外，市场形势趋弱，客户基础下降，后期淘汰压力较大。

(3)中长期发展：临沂、徐州、盐城排名前三

1.经济基础设施：徐州、临沂GDP超过4000亿元，驻马店、商丘基础设施不足

在城市发展层面，通过经济规模、产业结构和基础设施配套三个指标来判断11个典型城市的发展现状。经济规模上，徐州、盐城、临沂、济宁总量较大，其他典型城市增速较高但总量略小。

第一梯队徐州、盐城、临沂、济宁，2019年GDP总量超过4000亿元，其中徐州GDP高达7151亿元，总量居十市之首。但缺点在于经济增长中存在一定的“失速”。此外，产业结构仍然以第二产业为主要经济支柱，占GDP的40%以上，可持续发展政策对其经济增长也有一定的负面影响。

第二梯队是阜阳、周口、商丘、南阳、亳州等七个城市。这个梯队城市的发展还处于初级阶段，经济总量相对较弱。但七市经济增速相对较高，2019年GDP增速高于全国整体水平，其中阜阳增速为9%。

产业结构方面，11个典型城市大多基于人口和地理优势拥有丰富的产业基础，如周口锅炉、盐城汽车、商丘煤炭等。为此，2019年11个城市第二产业产值占GDP比重超过40%，尤其是周口

综合分析，临沂、徐州、盐城的基本面比较扎实，房地产中长期可以稳定；南阳、济宁、商丘经济和人口都有明显不足，基本面脆弱。未来房地产市场波动较大；驻马店、周口、阜阳、信阳、亳州经济和购买力较低，中长期房地产市场悲观。

2.人口基数：信阳、周口常住人口负增长，每年有200多万登记人口外流

从人口增长率来看，11个城市大多出现了明显的增长停滞。由于11个城市存在明显的人口外流现象，常住人口年增长率最符合城市的实际人口增长绩效。与2019年各城市常住人口同比增长率相比，除阜阳、亳州、临沂分别增长0.63%、0.5%和0.41%高于全国总人口增长水平外，其他8个典型城市常住人口增长率均低于全国水平。

从人口规模来看，11个城市的人口流出差异明显，其中信阳、周口和阜阳最为严重。近30%的居民外出打工，这使得城市人口已经经历了负增长。相比之下，济宁、临沂、亳州、徐州、盐城等城市的人口相对较好，虽然有一定程度的人口增长放缓，但常住户籍人口比例约为1。

3.居民购买力：徐州房价收入比超过10年

根据收入和房价的交叉分析，11个城市的阜阳居民购买力特别弱。

根据城镇居民人均可支配收入和2019年商品房销售均价，11个典型城市大致可以分为四类：第一类是低收入高房价城市，阜阳和亳州是第一类。第二类是“高收入高房价”城市，代表城市是徐州、盐城、临沂、济宁。第三类是“低收入低房价”，代表城市有周口、驻马店、信阳、商丘。第四类是“高收入低房价”城市，以南阳为代表。

总体来说，南阳、济宁居民购买力较强，徐州、阜阳、盐城较弱。南阳和济宁的房价与居民收入相比，吻合度较好。2019年，两市房价收入比分别仅为5.8年和5.7年。徐州、阜阳、亳州、盐城房价收入比7年多，其中徐州10年多，城市内生购房者买房压力大。其他典型城市如周口、信阳、驻马店、临沂、商丘等收入较低，但房价收入比保持在6.5年左右，综合购买能力尚可。

从楼市表现看，苏北、皖北、豫南、鲁南疫情后楼市整体下行压力较大，大部分三四线市场下行趋势加剧，楼市普遍“升跌”，城市“冷暖不均”。短期来看，市场风险下行风险加剧，临沂、徐州中长期发展可期。

就具体城市而言，临沂、徐州、盐城、南阳等地房地产长期稳定，楼市存在“回乡买房”现象，但并不是单纯由“回乡买房”带动的。经济和产业发展为当地楼市提供了良好支撑，楼市需求有释放空间。

同时，驻马店、周口等部分城市人口基数较大，但外溢情况也比较严重。拖累周口和驻马店楼市增长的核心问题是当地经济和产业的缺乏，使得人均可支配收入偏低，而只需要买房的购房者压力相对较大。