房屋建筑“海南样本”

万科亚洲住宅项目位于三亚市政府以西45公里处，车程约一小时。这个毗邻亚洲政府的住宅项目工地正在全力建设“基础设施”。配套基础设施和公共服务设施应当与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。

更吸引外界关注的是，现有的房屋销售制度是在新出让的房屋建设用地上实施的。事实上，包括房屋项目在内，2020年3月8日以后取得的用于建设商品房的土地，均按现行房屋销售制度执行。为此，海南也成为中国第一个出售现房的省份。

价格远低于普通商品房

海口尧谷北工程主体结构竣工。

早在2002年4月28日，海南省就以政府文件的形式对住宅项目做出了明确的界定：限定销售目标、销售价格、平面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作模式，向符合条件的家庭出售具有政策保障性质的商品房。

房屋单元的销售对象是合格的本地居民和外来人才，以及基层教师和医务人员。住宅商品房平均销售价格原则上按照本市、县市区居民家庭房价收入比确定，或者不超过本市、县上年度商品房平均销售价格的60%。

以三亚为例，在上述平均售价计算标准的基础上，考虑项目位置、容积率等因素，平均售价可下调10%；对于特殊项目，按照“一地一价一议”的原则确定平均售价。

“亚洲住宅项目周边，普通商品房均价超过20000元/平方米，但这个住宅项目的平均售价定在9500元/平方米。”海南万科企业管理有限公司副总经理王麟告诉记者，经济适用房的价格远低于市场上的普通商品房。

至于原因，王麟认为，由于是政府担保项目，一方面征地成本相对较低，另一方面取决于企业采用新的施工技术和管理制度，如万科“52制”标准，采用铝模板、全混凝土外墙、装配式内墙等方式来实现加快工期、节约时间和成本。

中国房地产报记者了解到，2020年3月初，海南“房型商品房”一词被公开提及。3月7日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》号文件，明确提出建立和完善海南省住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、住宅商品房、市场化商品房、市场化租赁住房四类住房，以满足本省居民和引进人才的基本和改善住房需求，以及省外居民的租赁住房需求。

2020年4月28日，海南省政府办公厅发文《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》。这也是海南推广安居工程的开始。住宅项目充分利用预制建筑，实行现有的房屋销售制度。住房作为海南省住房保障和供应体系的一种形式，被赋予了更深层次的民生内涵。

大房企“握手”安居房项目

在政策措施的有力保障和政府部门的大力推动下，海南安居工程也吸引了一大批实力雄厚的房企积极参与。比如万科、保利、北辰等知名地产企业，以至于在以“限定房价、竞争性地价”的方式出让土地时，各大地产企业之间的标语牌争夺尤为激烈。

在海南房地产市场深刻变化的新形势下，当地房地产企业寻求转变和调整发展战略，与住宅项目“握手”是一种尝试。

海南万科企业管理有限公司总经理张华告诉记者，他们从2020年9月20日到11月11日，对亚洲安居坊项目的土地进行了招标，整个过程不超过50天。项目从征地到建设顺利进行的原因是，一方面前期准备工作充分，更重要的是当地政府部门为房屋项目开辟了“绿色通道”，采取“以信代证”的方式办理相关施工许可。

三亚市住房保障管理中心副主任郑毅也告诉记者，房屋项目的征地比普通商品房项目快一年左右，包括项目选址、拆迁(房型商品房应尽量避免拆迁)、规划和报建等。尽可能简化审批程序，实行“企业承诺制”，规定政府部门的审批期限，住房项目推进更快。

“有序实施人才引进住房保障，积极为人才创造良好的居住环境，促进实现人在省内居住和生活。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍表示，海南创新提出发展住宅型商品住宅，这是海南今后很长一段时间内解决人居环境问题的一种供给形式。

他表示，下一步，海南将继续压缩市县在有序推进安居工程中的主要责任，要求市县加强组织领导，通过联席会议等机制进行协调配合，加快工作步伐；指导市县根据实际情况，尽快制定住房型商品房相关管理办法和实施细则，及时向社会公布实施情况，回应社会关注。

记者了解到，海南创新提出发展住宅和住宅建设试点，引起了国内专家学者的关注。

海南大学政治与管理学院研究员夏风曾表示，海南提出经济适用房，实际上满足了“居者有其屋”的需求，是社会成员分享自由贸易港红利的重要举措。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，海南出台的住房政策，实际上是为了让符合条件的本地家庭和外来人才能够以与自身收入水平相适应的价格购房；住房制度的出台也体现了供给侧结构改革的取向，对于全国各地的住房制度改革，尤其是住房产品的创新，具有明显的启发意义。