中国社会科学院预测楼市连续7年:2021年房价将上涨5%左右

房价总能牵动每个人的心。站在年底和年初的交界处，预测2021年楼市走势引起了特别的关注。

12月21日，中国社会科学院财经研究所发布《中国住房发展报告（2020-2021）》，对明年楼市做出五大预测：

一是2021年全国房价平均上涨5%左右；二是商品房销售面积同比增速可能保持正增长，创历史新高；第三，房地产投资速度将下降，保持在7%左右；四是中心城市、大都市区、城市群复苏较好甚至过热，而其他城市复苏较慢，部分城市甚至处于衰退状态，分化可能扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

报告还建议，一些热点城市和多次禁止房地产投机的城市应率先加快试点征收，力争在“十四五”期间征收房产税。

值得注意的是，从2014年到2020年，中国社会科学院连续七年出版《住房报告蓝皮书》，都预测了新一年的房价走势，并给出了具体数值。其中，预计商品房均价2014年上涨7.6%，2015年上涨1.2%，2016年上涨3.9%，2017年上涨3.4%，2018年上涨4.2%，2019年上涨7.6%，2020年上涨6.1%。

从总体趋势来看，中国的房价近年来一直在上涨。从具体数据来看，考虑到2020年“黑天鹅”疫情的影响，社科院预测的涨价幅度实际上是保守的。

2020楼市走过V型曲线

很多时候市场是一条连续线下来的，今年的行情决定明年的行情。回顾和分析2020年的房地产市场，将有助于对未来一年做出更好的预测。

第三方机构数据显示，房价方面，2020年1-11月白城新房价格上涨3.19%，其中一线城市上涨3.77%，二线城市上涨3.32%，三四线城市上涨2.26%。尤其是珠三角、长三角地区，新房价格涨幅同比明显扩大。

到2020年11月，全国房价平均水平突破万元，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。

土地出让方面，2020年1-11月，全国300个城市住宅用地成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；转让费4.4万亿元，同比增长17.8%；交易底价为4698元/平方米，同比上涨10.9%。

售房方面，2020年1月至11月，100强房地产企业销售业绩持续增长，已有32家房地产企业进入千亿行列。其中，超营、一营、二营的房地产企业平均销售增长率在10%左右。

从数据上看，虽然受疫情影响，年初房地产市场一度按下暂停键，但楼市的上行增长趋势并未改变。

根据中国社会科学院的报告，在过去的一年里，住房市场经历了一个V形的变化，其空间分化减弱。

住房市场首次经历了快速下跌，然后转向边际下跌。首先，全国房价增长经历了一个下降、回升、稳定的过程；其次，住房销量再创新高，住房开发增速有涨有跌。第三，房地产投资经历了一个从突然下降到稳步恢复增长的过程，对经济增长做出了巨大贡献。

全国住房开发投资增速呈V型变化，月度同比增速从2019年10月的12.56%下降到2020年2月的-15.99%，然后逐渐上升，2020年10月达到14.27%。

第二个空间，房价的空间分异减弱。首先，房价大幅下跌，空间演变放缓，城市数量和速度下降

“什么决定房价，长期人口，中期土地，短期政策。”恒大集团首席经济学家任泽平的这句话，几乎被业内视为金科玉律。尤其是货币政策，对房价走势至关重要。

受疫情影响，2020年货币政策普遍宽松，融资成本处于历史低位。虽然监管部门在房地产行业采取了严格的融资控制措施，但整体融资环境并不差。

2021年货币政策会如何走向？最新的调子发布了。

12月29日，央行货币政策委员会召开2020年第四季度例会。会议强调，仍将坚持稳中求进的总基调，稳字当头，不急转弯。稳健的货币政策应灵活、精确、合理、适度，保持货币政策的连续性、稳定性和可持续性，把握政策的时效性，保持对经济复苏的必要支持。

“一是货币政策稳健基调不变，保持连续性和稳定性，不急于转向；二是不搞‘急转弯’，即考虑到经济增长已经逐渐恢复，即使要调整货币政策，也是相对稳定微调的，不应该有大幅度的收紧和调整。”智信投资研究院院长兼首席经济学家连平认为。

现在货币政策没有收紧，意味着房地产至少在短期内可以继续享受货币宽松的红利。

中国社会科学院的报告也预测了2021年房地产市场的总体乐观趋势。房价方面，预计2021年商品房价格同比增速可能下降，维持在5%左右；销量方面，商品房销售面积同比增速可能保持正增长，创历史新高；投资方面，房地产开发投资同比增速将下降，保持在7%左右。

具体而言，2021年上半年，房地产投资增速将保持恢复性增长，2-4月至6月同比增速将大幅上升，6月后将正常上升，且年、季变化趋势稳定持续。

2021年楼市形势总体乐观

中国社会科学院预测，住房的转折点将在“十四五”期间到来。“本来估计2025年住房会有一个绝对的转折点，就是住房销售绝对量下降，可能会提前。”

但报告也表示，虽然总量可能下降，但基数大，住房需求、供给和投资总量仍然很大。从家庭类型来看，虽然中高收入家庭的住房可能出现了过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是对经济适用房的需求，仍有很大的缺口需要填补。

从空间类型来看，有四种类型的机会领域：

第一，在人口集中的地区、大都市地区和城市群的次中心、大中小城市和小城镇周围，住房仍然短缺；二是人口多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口多、经济发展快、交通便捷的中西部三四线城市；四是环境、文化、旅游、休闲、养老资源独特的城市。

同时存在四种类型的风险区：城市群外城镇萎缩、资源枯竭型城市、四五线以下欠发达城镇、边境偏远城市。

从物业类型来看，中国的房地产发展将从数量向质量转变：智能化、绿色化、多功能化、品牌化的趋势和特点将越来越明显。从风险来看，一些城市的高房价和其他城市的高空置率并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。

“总体来看，房市在较长一段时间内普遍过剩，逃逸序列会更严重，但结构性潜力依然存在。”据报道。

住房拐点将提前来临

量化住房需求政策、住房供给政策、住房用地政策、住房金融政策、住房税收政策等具体政策目标和有效边界。各种政策目标和有效边界的结合被缝合，使得各种政策目标和优势的有效边界始终处于无缝状态。

二是规划建设以都市圈为主体的国家住宅空间体系。

首先，构建了以都市圈为单位和主体的地方和国家居住空间体系。其次，围绕住宅建设以都市圈为主体的公共产品空间体系；第三，围绕住宅，构建以都市区为主体的建设用地空间体系；最后，探索以大都市区为主体的住房、土地和公共产品一体化的长效机制。

第三，加快开征房地产税，促进长效机制建设。

建议在一些热点城市和多次禁止炒房的城市率先加快试点征收，力争在“十四五”期间开征房产税。坚持“立法先行、加快立法”、“全权授权、地方负责”、“循序渐进、循规蹈矩”的总体思路，仅对新交易或转让(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭征收房产税制度，对拥有存量住房但暂不交易或转让的住房家庭暂不征收房产税，按照一定的税率、税基和门槛征收房产税。

第四，启动“租售结合”的“新市民住宅工程”。

首先，建立“租售结合”的住房制度；其次，实施“322”新市民住宅项目，即空间潜力、商业潜力和人群潜力三大潜力，大都市周边和城市主城区两大空间，购买和租赁两种形式；第三，着力完善新市民租赁住房制度；最后，完善保障性租赁住房保障机制。

第五，探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。

首先，改革现行住房公积金基本制度，建立和完善住房公积金基本制度；其次，重建住房公积金管理制度，建立政策性住房金融机构；最后，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。