2020年 100个城市和城市的营业额将增长14% 都市圈城市群的机遇将是乐观的

1月4日，上海亿居房地产研究院发布《2020年全国百城住宅用地成交报告》。2020年，全国100个城市住宅用地交易面积70866万平方米，同比增长13.7%。观察2020年初累计土地交易面积同比增长曲线，呈现V型趋势。在2020年第一季度疫情的影响下，土地交易市场迅速降温，跌幅明显。二季度以来，随着复工步伐的加快和房地产企业征地的恢复，曲线有所上升。到6月份，曲线已经走出负增长范围。虽然第三季度继续上涨，但由于三条红线的影响已经放缓。第四季度，曲线进一步放缓。但由于两位数的增长速度，仍然有必要认为2020年全国100个城市和城市将走出疫情阴影，反映出土地交易市场的坚韧和活力。

观察2011年到2020年这十年的土地交易情况。数据显示，2013年和2017年全国100个城市的土地交易增长率相对较高，反映出房企对土地投资市场的乐观趋势。2018年全国100个城市明显更冷，年增长率只有3.1%。今年三四线城市明显降温，一二线城市没有明显恢复，土地交易市场规模将受到抑制。2019年，全国100个城市开始复苏，这也与部分城市绝对库存规模较小、房企补货意愿增强有关。2020年，尽管受到疫情影响，但本地城市交易同比增速相对较高，为近10年来第三高水平。

2020年，32个二线城市住宅用地交易面积3.6885亿平方米，同比增长6.5%。从年增长率来看，明显低于一线城市。这有几个原因。从市场数据来看，二线城市连续五年保持了同比增速的正趋势，即基数相对较高自然会限制2020年的同比增速。从政策上看，二线城市的土地收购政策还是比较紧的，比如南京等城市的土地约束还是比较多的，会限制一些地块的交易。大都市圈和城市群的后续发展仍是大方向，此类二线城市的土地市场仍将呈现稳步上升趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年，虽然全国100个城市的住宅用地交易市场坎坷不平，但最终走出了疫情的阴影，土地交易同比增速达到两位数，体现了这类城市土地市场的投资价值和吸引力。这种土地交易市场客观上有助于补充存量，为2021年住房供应创造更好的条件。特别是对于一些大城市来说，地方城市的活动有助于解决大城市的住房问题。

在市场预测方面，我们必须意识到2021年住宅用地交易面临的诸多压力。第一个压力是可能会收紧外部金融环境，特别是在三条红线政策和央行房贷集中管理政策下，房企的金融压力可能会加大，限制其征地。第二个压力在于，地方政府通过大规模的土地供应来“稳定财政”，这有些风险，如果土地供应的步伐放缓，客观上会限制地方城市的交易。当然，对于整合成几个大都市圈和城市群的相关城市和地区，预计当地城市的交易市场不会太差，这是2021年住宅用地交易的重点。