义乌卷入“人才买房”大战:楼市收益400多亿

2020年收盘，来自义乌土地市场的消息：总成交额超过402亿元！根据这一收入在金华乃至浙江的记录数据，销售商品房11339套(不含限价住房)，成交面积135.73万平方米，总成交296.64亿元，分别比去年同期增长67%、67%和72%。

另外，义乌土地市场极其“贵”。

全年义乌土地市场呈现先缓后升的趋势。受大环境影响，2020年初多块地块延期，2月中旬逐渐恢复，市场表现稳定；5、6月份，市中心周边和乡镇土地开始集中出让，多个板块出现高地价地块，底价屡创新高，表现出较高的市场热情；2020年下半年，受房地产相关刺激政策影响，推地高峰分别在9月和12月迎来，地价进一步放大。

保持刷新纪录的底价更是抢眼：2020年2月26日，绿城投12亿元拿下义乌市蒋斌北路与城北路交叉口1#地块，底价17393元/平方米；3月30日，义乌建投集团以42.94亿元的底价拿下了化学门小区的拆迁地块，这是2020年最高的地块总价，底价约为14123元/平方米。该地块为2020年义乌最高成交价格。此外，全年成交价格超过30亿元人民币的地块有三块。

后来商城集团以12576元/平米的底价拿下了佛寺核心地块，佛寺底价破新高；后宅街、臭江街、福田街也卖超高底价的土地，各房企之间的竞争一度抬高了板块的地价。印象最深的是北苑湖塘西街区。9月14日，中安集团拿下北苑湖塘西低密度住宅用地，落地价格达到31026元/平方米，创下2020年义乌市住宅用地落地价格新纪录，并未失去部分一二线城市。

值得注意的是，2020年9月，义乌市售出4块土地，建筑面积41.94万平方米，总成交价76.49亿元，升水率26.24%。当月平均楼面价格高达18237元/平方米，同比上涨52.7%，甚至高于上海、杭州等长三角重点城市。

“高”的土地拍卖价格自然导致义乌房价更高，这也与义乌近年来不断的城市更新有关。

相关研究机构人士接受采访时表示，旧城改造是影响义乌楼市需求侧的一个重要方面。2017年后，义乌城市更新的速度正在加快。2019年拆迁市场需求大，2018年后义乌货币化安置比例达到100%。

显然，由于义乌城镇和街道基础设施和公共设施的改善，城市扩张速度加快，城镇和街道市场的活力得到充分释放，从而不断创造需求，导致义乌房地产市场连续出现红色数据。

根据义乌市住房和城乡建设局2020年上半年发布的《义乌市住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，预计未来五年义乌市住房需求将增加约36.7万人，住房缺口约9万套。人口密度极高，住房缺口巨大，可见以规划和基础设施建设为龙头的义乌房地产市场仍有一定的挖掘潜力。

不断释放友好信号

与半年相比，2020年上半年，义乌新开盘23套，共推出8434套房，共售出6641套；2019年上半年，共售出2953套房。

与2019年上半年相比，2020年上半年义乌楼市人气翻了三倍。越来越多的人看好义乌楼市的投资潜力，今年已经进入义乌楼市。

根据官方数据，截至2019年8月，义乌市作为县级市划归冀管辖

人才是一个城市强大的内在源动力。2020年6月，义乌出台人才购买政策调整办法，取消户籍要求，调整在义乌工作2年以上的要求(社保缴纳)，调整房贷首付比例。具体规定是：没有义乌户籍的外来人员，只有在义乌工作，并为员工缴纳基本养老(医疗)保险满一个月以上，才能享受新政，同时其本人及其配偶在义乌不享受房改、集资等政策性住房。

义乌将人才分为学历、职称、技能或荣誉称号四类。具体来说，省级以上补助140万元，全日制专业技术职称或博士学位80万元，浙江省颁发的副专业技术职称或高级技师50万元，全日制硕士40万元，全日制本科学历或中级专业技术职称30万元，浙江省颁发的全日制大专学历或技师20万元。

这样的努力在全国县级市极为罕见，可以预见，必然会形成人口虹吸效应，进一步推高房地产市场的成交量和价格。

2020年7月下旬，人才购房新政策正式实施后，商品房销售也得到显著提升，人才购房客户数量大幅增加。一些房企的人才购买客户比例甚至一度超过70%。备案交易数据在一定程度上受到人才购买资格审批的限制，存在相对滞后性。

毗邻义乌核心地段“义乌心”的王晨富房产顾问，亲身感受到了人才买房的热情：“现在买房的客户很多。前期人才购买补贴部分尚未到帐。现在购买预计将于2021年2月上市。”

关于新的人才政策带来的影响，高圣生表示：“上半年义乌整个交易的运营面积在下降，这意味着刚刚需要的买家比例在扩大，这些人可能是新的义乌人。所以在义乌的整个交易板块中，一些乡镇楼盘或者有学区资源的楼盘成交量还是不错的。新的人才政策可以为义乌楼市的长期发展提供新的支持，因为义乌楼市的去库存压力依然存在，需要进入新的需求。”

义乌楼市虽然在不断释放友好信号，但投资者也要关注潜在的市场变化。2020年国庆后，很多地方相继出台地方调控措施，政策重点放在限价、地价限制，或者限售限购；在金融方面，监管部门出台了新的“三条红线”规定，房地产金融红利即将结束，开发贷款和个人住房贷款都将受到限制。在此背景下，当义乌房地产市场的地价和房价“见顶”时，市场会给出最终答案。