详解！十部委发文规范物业管理行业 优胜劣汰格局加快！

2020年，物业管理行业将逆潮流而动，特殊的市场环境将给物业管理行业带来机遇和挑战。2021年初，物业管理行业将进入规范健康发展的时代。

1月5日，住房和城乡建设部等10部门联合发文《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。纲领性文件针对行业内一直存在的敏感点和矛盾，从6个方面细化到21点，全面规范和完善住宅物业管理。

事实上，过去的物业企业或多或少都存在问题。这项政策更加规范了整个房地产行业。虽然许多配方对物业管理行业有利，但该行业也迎来了一个标准化和健康发展的新时代。

从企业的角度来看，这项政策实际上给大型物业企业带来了很大的好处。在行业日益标准化的背景下，行业整体优化升级迫在眉睫，品牌物业企业优势更加明显。此外，政策明确支持物业服务企业并购重组，物业管理行业将迎来并购高峰期。未来更有利于推动物业服务的规模化、品牌化管理，提高行业整体服务水平。

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行业监管制度趋于完善

政策的核心是规范行业中的一些乱象，特别是基层治理单位之间的关系，明确基层合作的治理边界，促进物业管理行业的健康发展。从规范物业企业和行业的角度来看，加强行业发展监管将有利于物业长期发展。

完善业主委员会治理结构，通过业主、街道、行业委员会加强对企业服务质量和管理质量的监管，督促企业出口优质服务。以前行业委员会的权利太大，无法监督，导致物业公司的选聘不公平；从业主的角度来看，物业服务收费不透明，服务投入无法计量和保障，自由选择物业公司存在障碍。这项政策规范了业主委员会的治理结构，并提到优化业主委员会的人员配置，加强业主委员会的遴选，以及业主委员会的监督和退出机制。另一方面，物业服务信息披露、信用评估等方面也有所涉及，可以更好地形成双向市场化选择机制，保护企业和业主的权利。

监督和提高物业服务质量。过去，一些物业服务企业服务意识薄弱，服务行为不规范，规模低，专业化和集约化程度低，服务内容单一，注重对事物的管理，对人的服务重视不够。《通知》明确提出支持物业服务企业兼并重组，推进物业服务规模化、品牌化管理，提升整体服务水平。

进一步完善物业服务价格形成机制，倡导支付制度。过去物业管理行业存在收费不合理的现象，服务信息不及时披露。《通知》明确公布物业服务清单，明确物业服务的内容和标准，避免行业内不合理收费现象。同时，从政策层面进一步凸显了物业服务定价的市场化趋势。

提高物业服务行业人员素质。作为居民生活的“最后一英里”，房地产行业每年提供大量新的就业机会。作为劳动密集型产业，缺乏高技能人才和专业技术人才。行业人员的素质一直是企业追求服务的核心出发点，也是整个行业面临的一个痛苦问题。那里

支持物业服务企业兼并重组。《通知》指出，要进一步提高物业服务质量，支持物业服务企业兼并重组，推进物业服务规模化和品牌化管理，提升整体服务水平。可以预见，未来行业内品牌规模企业的生命力会更长，效率低下、服务质量低、成本控制能力弱的中小企业会被淘汰，行业未来将迎来并购高峰期。

建立物业服务企业信用管理体系，优化市场竞争环境。《通知》明确建立物业服务信用评价体系，制定统一的信用评价标准，搭建全国信用信息管理平台；加强物业服务企业登记部门信息共享，探索建立健全物业服务合同和项目负责人备案制度。

此外，《通知》还照顾了物业管理行业的痛点，包括社区治理的边界，明确了政府应该承担的责任，并提到落实政府职能部门、社区和加盟商对社区事务的管理责任，推动城管部门执法进社区，可以帮助物业公司在处理社区问题上有更多的依靠力量。

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收并购时代加速到来

从企业的角度来看，值得注意的是，政策首先提出支持物业服务企业的兼并重组，促进物业服务的规模化和品牌化管理，提高整体服务水平。

总的来说，在行业发展趋于规范健康的背景下，一些不规范的中小物业企业将面临淘汰，“优胜劣汰”将成为未来几年的行业常态，这也是更加规范的品牌物业企业的巨大机遇，它们将继续加大并购投资或抓住大规模扩张的机会。

在上一届“丁祖昱楼市评估”年会上，我指出，整个物业管理领域基本可以确定未来2-3年的行业格局，优秀规模的物业企业将通过并购在未来3年实现快速发展，前30位物业板块的行业规模集中度基本可以确定。未来2-3年，物业企业也将形成与房地产市场相同的市场集中度和市场份额。

根据华润物业的数据，2020年，前10家物业服务企业的市场集中度为10.35%，前30家市场集中度为16.56%，前50家市场集中度为19.31%。与2019年相比，市场集中度略有上升，市场仍然分散。然而，市场聚集的趋势正在加速。预计后期行业集中度会更高，企业通过并购和市场拓展向大企业靠拢。

过去一年，该行业的并购呈加速趋势。据统计，仅上市物业服务公司就有60多家并购，并购金额达到84.5亿元。在目前支持并购的政策下，无疑会加快物业企业并购的步伐。考虑到年底上市物业服务企业通过IPO和配股融资总额达到近千亿，未来并购市场将出现大量资金。

总体而言，在监管日益严格的背景下，行业进入规范健康发展的新阶段，物业管理行业优化升级势在必行。预计2021年将有更多城市出台更多规范性政策。

从企业的角度来看，行业越规范，品牌物业企业的优势就越明显，大型物业企业就会有更广阔的发展空间。

对于一些不规范的中小物业企业来说，他们将被淘汰，“优胜劣汰”将成为他们的生存之道。