上海楼市为什么“难找房”

最近，一位医生给上海市委领导的建议信引发了热烈的讨论。四次没有参加抽奖，他买不起房子。一气之下，医生向信访办实名建议修改上海的彩票号码识别和加注规则，让他获得彩票号码的优先权。

医生还建议“严格查处离婚买房、经营贷款买房、代表他人购房的行为”。

目前，上海市有关部门的答复是：“对于提出的建议，我们正在积极研究，进一步完善认定规则等相关政策法规。”

未能撼动这个数字的背后，是上海楼市和城市的人气。在新屋市场，热点是“一房难求”；在二手房市场，业主哄抬价格、反转价格、不愿出售的现象屡见不鲜。

据记者咨询的数据显示，2020年12月，上海二手房出售数量约为3.9万套，同比增长20.3%，同比增长96.2%。根据当地市场消息，正常交易量应该在2万套左右。

“其实这是一种结构性的供需失衡，并不是所有地区都供不应求。在上海市中心或者有开发区、金融区的地区，房子更难找。”上海中原房地产市场分析师卢文喜表示。

卢文喜认为，目前上海楼市的主要购买力是改善需求，大部分都是以卖一换一，比如从郊区换到市区，从旧危房换成新房或者用电梯换成次新房，“主要是释放合理需求”。

谁推动了楼市火爆

2020年初，受疫情影响，上海新房市长达两个月的断供，直到3月底绿地海宝外滩项目入市，才打响了新一轮供应的第一枪。但从第二季度开始，上海楼市开始回暖，并迅速升温。

从数据上看。易居房地产研究院统计，2020年上海新建商品住宅交易面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，交易面积创四年新高；二手房售出约30.2万套，同比增长27%，创下近四年新高。价格方面，全年新房平均成交价格为56234元/平方米，同比上涨3.2%。

从二手房交易来看，2020年5-7月二手房交易量稳定在平均每月2.8万套左右；8月和9月交易量分别达到3万套和3.1万套；10月，受国庆假期影响，数据发生变化，交易量回落到相当于5、6、7月的水平；12月，成交数量达到3.9万套的新高，成交排名前三位的是林三、周康和嘉定。

采纳率是衡量新住房市场受欢迎程度的一个非常直观的指标。2020年，上海共新开186个地段48542套房，最终有效识别群体80371个，年均识别率165.57%，创三年新高。2019年，上海的平均采纳率仅为58.81%。

2020年7-11月，月平均认购率分别高达153.72%、156.86%、153.08%、169.06%和196.29%，12月一举超过200%，达到峰值261.57%。2020年，上海将有27个“千人摇”项目。

上海的土地市场也很热。2020年，上海共出售土地373宗，成交额2952亿元，成交额和成交额均居全国第一。三年来，北京和杭州分别获得第一名。

楼市出奇的火爆。

“要不是疫情，上海楼市会慢慢涨起来。但疫情打乱了市场节奏，缓慢恢复的状态一下子释放出来。如果正常节奏下去，估计爆发的强度可能没那么大。”陆文熙认为。

“这一轮上海的崛起，其实是压抑了几年的市场需求的集中释放。再加上货币宽松，资本轮换的累积效应导致了新一轮的牛市。这波上涨可能会持续几个月。”上海一位房地产人士表示。

诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮认为，上海楼市之所以繁荣，是因为国民经济南移。上海作为长三角最具代表性的城市，产业丰富，交通设施完善，货币环境全年宽松。“上海楼市的热概率是市场需求的集中释放，投机性需求预计不多。”

但从前几年大城市房价上涨规律来看，往往是刚刚需要和改善的需求率先入市，然后投资投机者跟风跟进，闹市区的交易与周边楼市一起火爆起来。

燥热若持续，更严调控会来

"新世纪以来，开放一直是上海人才政策的核心词."上海社会科学院政治与公共管理研究所研究员王毅说。

根据住房和城乡建设部最近公布的《2019年城市建设统计年鉴》，目前有30个城市的人口超过300万。上海人口2428万，居全国第一，北京人口1865万，居第二。

2020年，上海多次放宽人才落户政策，带来了潜在的购房需求。上述上海博士是2019年博士毕业后定居上海的新上海人。

根据上海市去年9月发布的新落户政策，将此前“以北大、清华为试点，探索建立本科阶段为国内高水平大学，符合基本申请条件即可落户的新毕业生”的政策，扩展到上海“建设世界一流大学”。

世界一流大学(44所大学)的毕业生达到基本要求后可以直接落户；世界级学科建设大学建设学科(95)应届硕士毕业生可直接落户；清华、北大、复旦、上海交大、同济、华师大，达到基本要求后可以直接落户；博士研究生符合基本申请条件可以落户。

从12月1日起，上海开始实施更为宽松的“居者有其屋”政策，同时引进人才和归国留学生申请永久居留。

比如去年12月，共有757名人才被引进并落户上海。但12月份上海新房认购参与人数超过2万人，购房人才群体在上海购房总量中所占比例非常小。而这些只需要买房的人，会成为几年后让上海房价上一个台阶的群体。

现在很多人都在担心上海房价短期内会不会继续上涨。这取决于市场供求关系。机构数据显示，截至2020年12月，上海新增商品房与销售的比例为6.4个月，这意味着在本轮成交量飙升后，上海楼市呈现出明显的需求供不应求状态，房价仍有继续上涨的动力。

“上海楼市调控，大概率会来，估计过了‘小阳春’，在四五月份。”一位上海房地产商预测。

卢文喜认为，监管会不会来，要看市场反应。三四月份，市场会出现“小春天”。如果楼市能保持小幅上涨或成交量稳步上升，预计不会出现重大政策调整。如果楼市延续目前的火爆局面，部分市场的非理性和火热情绪继续发酵，政策很可能会有所调整，比如修复一些需要改善的地方，但不太可能进一步收紧购房贷款限制。

作为控制楼市的命脉，无论是M2还是房贷，其规模的变化都会直接影响到房地产市场的走势。