上海占据半个豪华市场 北外滩项目不容错过

就在2020年之后的这一年，我们经历了新冠肺炎疫情的“黑天鹅”，整个市场一度跌到冰点。然后行业走出了“V型”反转，全国各地的市场出现了不同的亮点。

对于上海来说，2020年上海将占据一半的奢侈品市场。根据CRIC数据，2020年160个城市总成交价格和平均成交价格最高的项目在上海，无论是总成交价格还是单套平均成交价格都远高于第二名。

具体来说，上海以10-15万元/平米的单价出售的豪宅数量是所有其他豪宅的三倍。上海的豪宅数量是单价15万元/平米以上的10倍。

从总价来看，2020年上海共售出256套总价超过5000万元的豪宅，高于排名第二的北京100多套豪宅。总价3000-5000万元，大约是上海其他所有豪宅售价的两倍。在总价1000-3000万元的其他豪宅方面，上海也在全国保持着遥遥领先的地位。

在中高端市场，尤其是高端市场，2020年上海将表现良好。

其中，由于政策的推动和优质项目入市的影响，北外滩成为2020年上海高端市场最热的板块，中粮瑞虹海景1号也成为2020-2021年的热门优质项目。01

2020年北外滩豪宅销售火热

虽然2020年楼市年初亏损严重，但由于政策支持和疫情后市场需求有序释放，许多一线城市的行业销售规模率先实现增长。上海作为核心一线城市，进入第二季度后开始一发不可收拾，从而推动商品房成交量从5月份开始反弹。

具体来说，根据CRIC的数据，2020年，在上海核心区销量排名中，以北外滩为核心的板块总成交量在上海核心区排名前三，同比增长100%以上，近几年发展迅速。

从历史均价来看，北外滩地区平均售价从2016年开始超过10万元/平米，从2017年到现在，平均成交价超过10万元/平米、总价超过1000万元的高端项目成交量连年攀升。据了解，中粮瑞虹海晶一号目前是虹口区围绕此板块取证的最高价项目，是2020年12月通过同批次取证的项目之一。

自《北外滩地区控制性详细规划》年一纸批文公布以来，北外滩一直“硝烟弥漫”，成为开发商争夺的“战略堡垒”。本地拍卖市场和整体销售人气都高于上海其他地区。

2020年6月21日，虹口在北外滩召开全球宣传会议。规划中明确指出，在新的时代背景下，北外滩、外滩和陆家嘴共同构成“金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中的重要功能服务集聚区。其发展理念、建设水平和管理模式将成为长三角地区城市发展和全球城市建设的标杆。

从发展条件来看，北外滩有三大优势：地理位置、历史遗产和滨水资源。市委、市政府要求北外滩地区的规划建设要体现“最高标准、最佳水平”、“突出亮点、打造精品”。

7月，市政府批复《北外滩地区控制性详细规划》，坚持高标准定位，将北外滩地区打造成为与外滩、陆家嘴错位联动、居住与职业融合、创新思维孵化、具有现代国际大都市核心发展要素的世界级客厅、全球特大城市精细化管理典型示范区的新时代顶级中心活动区。

在政府规划的推动下，各大开发商纷纷入驻，抢占北外滩的战略核心。

9月17日，经过38轮招标，恒大以22.95亿元的总价成功拿下虹口区北外滩街历史风貌保护项目用地。这块地是商业用地和商住用地的结合体，所以整体楼层价格比较低，相当于5.1万元/平方米。

据不完全统计，北外滩地区已经有瑞安、恒大、融创、保利、中粮、招商局、仁恒等房地产企业进入。这已经初步形成了品牌房地产企业竞争的战场。根据其2020年的项目销售额，该地区已成为上海市中心地区最受欢迎的豪华住宅区之一。

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中粮瑞虹海景壹号将加推第二批房源

如果2020年上海占据全国豪华住宅市场的半壁江山，北外滩点燃上海豪华住宅市场的硝烟，那么2021年中粮瑞虹海景一号(备案名：瑞虹新城田玉娥姚婷)将以自己的品牌赋权设定北外滩。

2020年12月29日至2021年1月2日，中粮瑞虹海景一号园大厦在全市开盘报批。人群蜂拥而至，高净值人群一个接一个地参观预定的房子。2020年1月9日开业，第一次开业就售罄。自销售处开业以来，已有5000多名客户参观了该项目。

中粮瑞虹海景一号作为瑞虹新城九期项目，是中粮集团旗下的欢乐城控股与香港老牌地产公司瑞安地产的合作项目。据了解，中粮集团已连续第26年入围《财富》全球500强，而瑞安房地产是香港老牌房地产公司，多年来以优异的口碑和业绩在虹口打造了瑞虹新城。得益于这两个品牌的加持，双方推出的中粮瑞虹海景一号，是集中粮一号和瑞虹新城的杰作。

中粮一号系列的所有产品，都选择了城市中最核心的优质土地，用超前规划发展的眼光，用心解读城市发展和高端居住体验。从中粮海景一号、中粮田玉娥一号、中粮前滩海景一号到如今的中粮瑞鸿海景一号，中粮“一号系列”产品一直是上海各地区的明星产品。

这一次，中粮瑞虹海景一号和瑞安一起，在成熟的瑞虹板块所带来的区域价值基础上，用自己的品牌赋能超越了过去。开盘当天，推出的第一批房子受到买家的强烈追捧，很多客户在现场懊恼自己没有买到理想的房子。幸运的是，据我们从欢乐城控股了解，中粮瑞虹海景一号将在今年上半年推第二批房源感谢时代的升值。

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中高端改善更爱大户型

从我们的调查中发现，很多买家选择中粮瑞虹海景1号，是因为它的区域价值、品牌影响力和整体配套规划，长期以来在这一板块拥有相对罕见的大型设计。

根据112个重点监测城市的调查数据，2020年普通住宅单元三房仍是交易主力，交易比例进一步上升至59.24%，比2019年净增2.31个百分点；与此同时，四居室交易比例稳步上升，比2019年净增0.85个百分点至20.2%，高于一居室和两居室的总和。这一数据表明，改善住房的需求仍然强劲，从其上升趋势来看，具有较强的购买力和市场支持。

在城市方面，很多人认为三四线城市的大型公寓平均面积可能因为单价较低而更大。但交易数据显示，一线城市的四居室平均面积更大，北京和上海近三年的四居室平均面积分别达到167.3平方米和169.5平方米，明显高于平均水平。这说明对于一线城市，尤其是上海，对大户型的需求在不断上升，主要是因为随着二胎的开放和人民生活水平的提高，人们对居住空间的需求也越来越大，其中“一卖一”的改良型尤为常见。

不仅如此，如果说以前的购房者更多的是从需求的角度来选择大面积的单位，有些人从一开始就没有考虑过小面积的单位。根据我们最新的Z代调查数据，95到00后有四类人，52%有房，48%无房。其中，10年内有房且准备买房的“两户之家”约占全部调查人口的1/4。对于这些有直接改善能力的准买家来说，三套房子已经成为入门级产品。他们不仅喜欢大房子，而且愿意为产品支付溢价。同时车位比例为1: 2。

因此，对于目前正在买房，未来将要买房的中高端改善人群来说，中粮瑞虹海景一号168-250平米左右的户型一经推出，就成为他们心中不容错过的项目之一。

尤其是对于上海北外滩板块。长期以来，该地区可供选择的大型户型相对较少，许多项目主要以紧凑型三室为主。甚至在瑞虹新城前几期，户型都是从小面积起步，设计了一些大面积户型。

中粮瑞虹海景一号以舒适的三居室建筑起家，建筑面积约168平方米，最大建筑面积约250平方米的正园大厦，在设计规划、空间尺度、社区维护等方面极大地满足了真正向往豪宅生活的高端客户的需求，弥补了北外滩地区长久以来的差距。因此，它成为了该地区买家不容错过的项目，这也为它刚开盘售罄时的销售成功做出了贡献。

回顾2020年，虽然市场周期因疫情而向后移动，比前几年少了两个月，但一些地区的楼市形势仍然可以用“火热”来形容。其中，上海楼市全年有200多个项目入市，诞生了26个“千人摇”项目。

2021年的楼市竞争始于北外滩。中粮瑞虹海景1号以其出色的开盘表现为全行业乃至上海树立了典范，以168-250平米左右的硬核大户型赢得了中高端买家的抢购和好评。

我们相信，随着未来由北外滩、外滩和陆家嘴组成的“金三角”核心商务区的进一步建立和发展，北外滩将成为未来外滩和陆家嘴同一个城市增长极。对于北外滩来说，长期以来一直期待一款能够真正承载其未来区域发展价值的高端产品。