95后 要么不结婚 要么买三室

2020年，在疫情过后全国楼市复苏后，住宅市场的产品结构发生了一定程度的变化，改善需求继续释放。审评委数据显示，在112个重点监测城市中，三防仍是主要交易力量，交易比例进一步上升至59.24%，比2019年净增2.31个百分点。同时，两房拆解速度明显放缓，换手率降至16.36%，较2019年净下降2.33个百分点。

由于居民收入预期下降，一线城市三居室公寓平均面积大幅缩水，从2018年的109.1 m2/套，降至2020年的103.7 m2/套。同时，交易数据显示，一线城市的四居室公寓平均面积较大，但一线城市的四居室公寓平均面积最大，而公寓平均面积缩水最快。

一方面，三居室、四居室面积缩小，有利于资金紧张的客户上车；另一方面，通过提高空间利用率，在降低公寓平均面积的情况下，可以控制对居住体验的影响，因此消费者可以接受这种变化。然而，在实际调查中，我们发现不同城市之间存在很大差异。

在最近的“丁祖昱楼市评估”年会上，我们发布了一份关于95后至00后Z代需求的调查。各级发现，95后到00后买房的五个共性中，三间房依然成为入门款，即使资金有限，也需要一个X空间。

最近在我们的一些走访中，我们发现对于Z世代来说，他们要么不结婚，要么买三室，很多未婚的95后成员更容易接受租房或者和父母同住。

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三房已成95后置业“入门款”

根据我们对Z代购房者需求的研究结果，可以分为四类：52%有房，48%没房，其中24%是有房但10年内不买房的袋熊，28%是10年内有房的管家，36%是想买房的愤青，12%是10年内没房但不买房的租房者。

其中袋熊已经“老去”很久了：基本和父母住在一起，父母也想一直住在一起。年收入不高，但都喜欢消费，不存钱，透支。与其他三个家庭相比，音乐租赁者的学历更低，收入更低，32%的人没有存款，但透支比例更低。

占总人口69%的愤青，希望首付能达到60%以上，不想买精装房。他们都想装饰自己。几乎每个人对自己未来的家都有一个清晰的概念，都想买三间房。

方二属于买房子的实力。他们再次买房的偏好是110-140平米。他们体型较大，愿意为一些产品支付溢价。停车位的比例是1: 2。

这四类人在置业方面有五个共性，其中三间房成为入门级的典范，是每个人的理想。所有户型都要功能齐全。就算是愤青也要有个X空间，喜欢装饰自己。基本上是不想多借钱，都喜欢看颤音。

从数据来看，近年来，随着国家二孩政策的不断深化和老龄化形势的加剧，不仅影响了中国未来的人口基数，也使国家家庭结构发生了明显的变化，房地产市场对住房的主要需求已经从过去的两室公寓向三室四室过渡。根据CRIC的数据，在112个重点监测城市中，100-120平米的三室和120-140平米的四室是市场上最受欢迎的，占交易量的40%以上。

同时，随着房价上涨和疫情影响，居民收入有望下降。2020年，100平方米以下三套住房交易比例明显反弹，比2019年净增0.81个百分点。

对于目前的购房者来说，第三间房是首选。

卡尔是一个刚刚站在90后门槛上的上海女孩。2019年，因为遇到了一个各方面都很满意的人，在朋友不知情的情况下结了婚。她告诉我们，她结婚前没想那么多，一直觉得两家人都有房，没必要买房，可以算是完全为了爱情而结婚。

然而，由于2020年疫情对家庭失业的影响，卡尔与丈夫讨论了为婴儿的到来做准备。谁想怀孕不久就开始把买房计划列为必须。

“我感觉我家挺大的，才真正想要孩子。我和老公都不是那种爱东西的人，所以总觉得我现在住的老公家其实还可以。谁知道我们什么时候开始测量婴儿床的位置？后来我发现我在家里准备各种育儿产品的时候，

佳佳来自南通，虽然佳佳比卡儿小一岁，但从一开始，佳佳结婚的时候就是冲着三房买的，她告诉我们：“现在我身边的同龄人，其实并不是都觉得结婚是人生的必选项，还有几个做好了一辈子都不结婚的打算，但是如果想要结婚的话，基本上都应该是选三房，因为结婚其实就等于要生孩子，虽然还是有人选择丁克的，但我看来大多数只能丁几年，然后就被父母各种催着最后还是生孩子的，真正结婚好多年不要孩子的，起码我身边认识的人里没看到过。所以既然要生孩子，那肯定要三房啊，你想想，我们都是要上班的，孩子肯定要老人来带，本来家里两个人，生完至少变四个人，不买三房怎么办？”

国家统计局数据显示，近年来，很多城市生育率与出生户籍人口持续走低，同时对比结婚率情况，各大样本城市的结婚率也不容乐观。

事实上，对于现在很多年轻人来说，不仅不想生孩子，连婚都不想结。在我们的调研中，对于部分目前尚未结婚生子的95后来说，很多人都表示，可以租房或者和父母住一块，这主要是由于受限购政策影响，很多人并不想把购房资格白白浪费掉，如果要买房，更多的会选择一步到位。

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高端改善型需求异常坚挺

值得注意的是，在100平方米以下的小三房户型增长的同时，2020年112个重点监测城市中160平方米以上大户型成交占也较2019年净增长0.95个百分点，高端改善型需求异常坚挺，并有强劲购买力支撑。

其中北京和上海两地近三年的四房户型平均套均面积分别达到了167.3平方米和169.5平方米，明显超出平均水平。从高端市场来看，上海和北京也稳稳占据总价1000万以上成交的前两位。