从楼市火爆到高库存？这些省会在2020年经历了什么？

“我们抢到了去年10月底楼市降价，花了110多万抢到了140万的特价房原价，首付30多万正好。”李惠琴，一个刚在太原买房子的准备结婚的买家，告诉记者：“2020年上半年，我们担心我们没有足够的钱支付首付。没想到很多楼盘降价销售，太棒了。”。

“去年10月，一个房地产降价的消息被屏蔽了。2017年卖了1.2万元/平米。2020年下半年只卖了7000元/平米。远郊物价体系混乱，主城相对强势。”郑州买家乔岚告诉记者，“2020年是郑州这四年来上车的最好时机，只需要有机会回到三环就行了”。

受“三条红线”和“消费回流”新规的影响，自2020年下半年以来，开发商降价收钱的行为有所增加，因此，越来越多的人只需像李惠琴和乔岚一样，在楼市的“金九银十”中购买第一套房。尤其是2020年楼市不旺的太原、郑州，可能性更大。

1月15日，国家统计局发布《2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。记者了解到，太原、济南、郑州的新建商品房价格已经下跌了七个多月。

2020年楼市由强转弱，这些省会经历了什么？

太原：降价也救不了市跌

国家统计局数据显示，2020年1-6月太原市新建商品房价格持续上涨，价格指数从2020年1月的99.4上升到6月的100.6；然而，自2020年下半年以来，价格指数大幅下跌，从6月份的100.6高点跌至12月份的99.8。

即使开发商在去年“金九银十”中史无前例的降价，甚至在2020年10月底“万达级降价，以9500元/平米的区域低价开盘”的事件中，完全以价换量的太原楼市也难逃10月份房价环比下跌0.3%的局面。

房价反映的数字变化是，2020年1月太原市住宅平均成交价格为12300元/平方米；12月份降到了11000元/平米。

“2020年以来，有很多新市场进入市场，而且都是刚刚需要的产品。下半年资金压力大的时候，开发商大多是换价。”对于太原楼市新房价格变动背后的原因，太原某房地产人士表示，“另外，人员外流、产品同质化严重也是价格下跌的一大原因”。

新盘入市后，太原楼市库存积累。与此同时，二手房销售数量的不断增加成为房价整体下跌的另一个重要原因。

公开数据显示，2020年下半年，太原六区二手房待售数量持续增加。其中，尖草坪区二手房出售数量由1113套变为1265套；杏花岭区从4103套增加到4569套；万柏林区从5502套增加到5580套；迎泽区从4175套增加到4589套，金源区从1279套增加到1461套；小店区从6279增加到6475。

“从2020年开始，开发商就一直在打学区的牌，上半年有带客户，下半年后劲不足。”另一位太原房地产研究员说。

济南：楼市拐点短期难实现

根据国家统计局的数据，济南市新建商品房价格在2020年1月至3月经历了连续的环比下降，然后在4月至7月经历了短暂的环比上涨，8月再次下跌，9月持平，10月至12月继续再次下跌。

“在山东省，济南的经济和工业发展一直落后于青岛。实施强省战略后，济南聚集了各种资源，使得楼市迎头赶上。但在2016年11月全国楼市的强力调控后，济南楼市开始一路走低。”山东省房地产协会一位人士告诉记者，“2020年初，受疫情影响，房价下跌，疫情后复工加速，房价迎来上涨。但总体而言，工业经济发展乏力，城市吸引力不强，新增人口不多，导致对楼市的需求不足”。

公开数据显示，2020年济南楼市新房销售8.85万套，面积1112.1万平方米；二手房成交4.19万套，面积392.56万平方米。其中新房以改良房为主，二手房以一套房为主。

新房和二手房都进入了高库存周期。目前济南可售新房8.05万套，实用面积1096.14万平方米，去污周期10个月以上；二手房出售数量超过10万套，但济南市场二手房年成交额只有4万多套，因此拆建期长达24个月。七个月是房地产市场相对健康的库存去库存周期。

“2020年房价的底部已经基本完成，但从根本上说，拐点暂时不会出现在2021年。目前济南的就业环境和新城人口增长势头不足，预计楼市还会持续一段时间的平静。”一些分析师认为。

郑州：该涨的涨该跌的跌

2020年，郑州新建商品房价格也将进行调整。2020年2月、3月、5月环比下降，6月短期上升，7月环比持平，8月短期上升，9月呈下降周期，从9月持续到12月环比下跌状态。

在贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》中，郑州二手房价格以3.4%跌幅与济南并列位居全国第三，且在《2020年交易周期最长的10大城市中》排名第二，房源成交周期显示为166天，排在它前面的是中山，房源成交周期199天。

2020年，郑州楼市频繁出现特价房、工抵房、楼市降价等现象，甚至有媒体公开报道，有投资者在郑州买房还贷3年，结果2020年房价却跌了30万元。房价数据上，新房价格从2020年9月的1.38万元/平方米降至12月的1.28万元/平方米，今年1月持续下降；二手房从2020年9月的1.35万元/平方米降至11月的1.32万元/平方米，12月开始回升；今年1月升至1.36万元/平方米。

“2015年到2019年，郑州土地市场供应一直在增加，2016年计划供应相对更多，但是实际供应不如2018年和2019年。2019年供应达到峰值后，2020年计划和供应都有所下降。6年来土地供应计划整体完成率达47%，但2020年远低于平均值。”一位郑州房地产研究人士表示。

公开数据显示，郑州楼市2016年库存不足4个月，2017年以后库存周期都延长到10个月以上，这直接影响之后2年至3年房价水平，也就是2018年至2020年房价水平。

“尽管郑州楼市在2020年整体下行，但市区三环内房价很少出现下跌，房价跌得厉害的主要是部分郊区楼盘，尤其是平原新区、南龙湖等区域，这些地方本来人口就少。”上述房地产研究人士表示。有机构表示，郑州楼市虽然短期内出现下跌，但未来热点区域房价还会上涨，区域分化会进一步加剧：该涨的涨，该跌的跌。

??楼市“垂尾”并非偶然

太原、济南、郑州，这几个省会城市无一不在2016年至2017年全国楼市上升期表现得炙手可热，但经过近3年复盘重整，过去楼市火热催生的土地供应量加大与投资客入场所带来的后遗症开始凸显，加之2020年新冠疫情冲击与房地产行业监管政策进一步收紧，这些后遗症开始以楼市库存高企、价格下跌为表征呈现出来。

尽管2020年复工复产后房地产作为经济“压舱石”的角色仍然发挥作用，开发商也抓紧在“金九银十”降价兜售、加速回款，但似乎并未改变2020年最后几个月楼市“垂尾”现象，加之今年外来务工人员返乡受限，这些城市在短期内也难以出现往年春节返乡置业带来的楼市“翘尾”。

从炙手可热到房价失守，外界所看到的是这些省会城市如今“楼市库存高企、去化周期拉长、房价持续数月下行”的现实情况，背后所折射的却是新城市人口增长乏力、城市产业经济结构不够完善等问题，才是更加值得关注的因素。

随着楼市在“房住不炒”基调下进入新一轮复盘调整，楼市暴涨已经成为过去时，这些省会城市也必须重新寻找城市高质量转型发展新“筹码”。