政策风险已经暴露 长沙的商业水平可能会受到影响

随着市场表面的繁荣和缺乏透明度，长沙的商业平面市场开始出现恶性竞争。

由于价格和购买不受限制，以及商住比和商业库存高的要求，长沙商业公寓项目即将上市，楼市似乎迎来了“公寓时代”。但长沙新丰房地产研究院近日发布的市场报告指出，长沙商品房市场应警惕未来“小”“房”的政策风险，未来一旦解除限购，商品房将首当其冲承受市场风险。

限小、限住将成趋势

长沙新丰房地产研究院的报告显示，长沙商品住宅难以淘汰，商品住宅价格正在理性回归住宅价格。未来长沙的商业地块很可能仅限于“小”，控制小户型的发展，或者市场上堆积越来越多的商业大型项目。

2020年8月28日，长沙市自然资源和规划局发文《关于进一步明确商业、商务用地兼容的有关问题的通知》(长资规发[2020]162号)，规定长沙市商业用地上建设的服务公寓面积不得超过30%。

虽然这份通知文件发布后不久就被撤回，但在商品房高库存压力下，长沙市政府限制商业地块规模、控制小户型比例的政策意图已经开始显现迹象。

近年来，广州、南京等城市相继出台了“限于‘酒’，限于公寓”等政策。

2017年3月30日，广州市发布的“330”楼市新政策，要求房地产开发企业新申报建设商业服务类房地产项目，且最小分割单元不得少于300平方米；2020年2月，南京发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，规定最多可建不超过30%的酒店式公寓，对于可销售的商业物业，最小面积不低于300平方米。

也就是说，未来会有更多的大面积、大型项目进入商业、商业用地市场。

不仅仅局限于“小”，还局限于“活”。长沙的商业公寓虽然具有商业性质，但也需要引起购房者的警惕。

据公开信息，北京和厦门分别于2017年3月和2019年8月发布规定，明确商业性质不得擅自变更为住宅用途。2019年11月，广州、佛山等地政府部门撰文严厉打击“假公寓”，明确表示商业用地不得用于住宅。

长沙虽然没有明确限制商业性质是否可以改为住宅使用，但对购买商品房仍需谨慎。

事实上，《长沙市人民政府关于印发长沙市城市规划管理技术规定（2018年修订版）的通知》对居住建筑和商业建筑做了技术规范：居住建筑高度不能超过3.6米，面积宽度不能超过70米，居住平楼层建筑面积1500平方米；商业建筑的高度不能超过4.5米.

可以预见，长沙步其他一线、准一线城市后尘，规范商业项目行为，可能只是时间问题。

市场竞争将趋白热化

限制服务公寓或“小”的比例，会直接导致商住公寓变成商住公寓，从而导致商业市场竞争加剧；然而，在引入商业地产限制具有住宅功能的物业发展的规定后，能够提供“住宅”功能的商业公寓之路将被完全阻断。此外，一旦未来的住房被释放，商业单位将首当其冲，受到市场的沉重打击.

长沙新丰房地产研究院的研究报告对长沙商业公寓市场发出了上述警告。

“从两年前很难在一套房子里找到房子，转向了商住公寓和商住公寓投资。现在住房普遍去导向。无论是改善生活还是投资，都有更多的选择，长沙的环境是真实的，据长沙新丰房地产咨询机构统计，2019年长沙大平城(含商住物业)的供货量开始激增，较2018年分别爆炸式增长88.6%和186.5%；2020年1-10月，虽然供应量同比下降24.2%，但销量继续增长，同比上升24.9%。目前长沙大平城市场总供应量约580万平方米，已知待售存量面积多达140万平方米。

“使用成本高。教育部门的口径是按无房户入学。谁花800万，1000万买个商住公寓，还不如花三五百万买个长沙附近的别墅。长沙市不是很大。”在长沙某大型工程机械企业高管看来，开发长沙商住公寓是当地商业市场发展的最后一招。相关开发商早已知道市场竞争的激烈程度，从开发到出货一直争分夺秒。

据报道，两年前推出的单价为53800元/平方米(含精装修8000元/平方米)的长沙大云中心广场商业公寓，以及最高总价为6000万元的单套，曾一度火爆一时，到了最后仍在发售。

根据长沙新丰房地产研究院的研究报告，从长沙商业户型产品的刻板形象和传统住宅属性的营销风格和配置来看，相比一线城市豪华户型的完美结合，更倾向于“享受型产品”、“收藏品”和“投资型产品”。目前长沙的商业平还处于1.0阶段，市场正在认真做产品细节和配套。记者通过走访当地楼盘发现，在户型方面，长沙住宅的户型和多套房设计更注重景观和私密性

“山有魂、水有灵、人有情、文有脉。长沙是座山水洲城，无论是住宅大平层还是商业大平层，高端人居在产品打造、情感关怀、文化共融、物业服务四个维度都有严格的标准。”长沙万科文昌阁项目负责人朱红霞说。