艾公寓、上海等长租公寓相继爆“高收入低租金”后隐藏着什么

最近很多企业靠父母租房子的资金链断了，跑不动了。房东房租收不回来，租的房间空了。已经发布了很多风险警示，指出一些不法企业和个人故意利用“AG中低产出”、“长收短付”的模式形成资金池，积累大量资金后跑路。

房子租出去了，租金没收到，房东急得要发火；明明已经交钱了，却面临被腾空，租客又委屈又担心。麻烦制造者是谁？

最近，杭州、上海、成都的长租公寓都接触到了跑：8月27日，杭州长租公寓“朋友”爆棚，部分人交了两万多元房租，中介拿钱跑了；8月29日，杭州长租公寓“窝客”爆炸；上海长租公寓“蓝月”在浦东的办公室一夜之间被遗弃了.……P2P密集雷阵雨之后，长租公寓经历了高频雷。房东和房客都面临着维权的困境，困扰的对象是长期租赁公寓中大量使用的“高收入低租金”和“长收入短支付”的管理方式。

30余家长租公寓相继爆雷

夜幕降临，上海宝山一栋公寓楼的一个房间再也没有亮起来。黄啸和女友小秦租住的公寓已经断水断电10多天了。

8月28日，房东拿着房产证来到房子跟前，告诉黄啸和小秦，他们签的长期租赁公寓两个月没交房租，要求他们尽快搬出去。黄啸和小秦说他们已经付了房租，不应该被驱逐。

事实上，这是黄啸和小秦第一次见到房东。同一天，双方谈判失败。房东要求物业停水断电，让黄啸和小秦搬走。

黄啸和小秦之前已经和长租公寓签了合同，租了房子，却收到了长租公寓资金链断裂，中介跑路的消息。为了及时制止损失，地主向黄啸和小秦发出了“行军令”。

8月中旬，由于上海蓝月公寓作为托管公司未能按时向房东支付租金，很多交了几个月甚至一年租金的租客被房东赶走。当受害者赶到蓝月公寓办公室要求陈述时，发现公司已经空了。

记者在蓝月公寓微信微信官方账号上看到，8月31日，蓝月公寓发表声明称“公司因当前资金断裂，已被经侦大队调查”。

长期出租公寓失去联系跑了，导致房东没房租，租客没房住。很多房东借钱买房，欠银行月供。中介一跑，有的房东可能会断供。一些租户为了以较低的价格租房，通过“房租贷款”的方式提前支付房租，并按月还贷。万一中介打雷，租客不仅可能被房东赶走没地方住，还可能因为还款异常影响信用记录。

据不完全统计，早在2019年，就有至少20名家长租房爆仓，其中就有艾公寓和上海公寓。截至今年8月，父母租的公寓已有30多套陆续爆开，无一例外都是因为资金链断裂。

“自2017年确定‘租售并举’以来，住房租赁市场迎来了一个快速发展的时期，各种资本纷纷进入市场租赁长期公寓。”诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮指出，在有利的政策背景下，长期租赁公寓疯狂增长，甲醛事件等干扰不断，“租房贷款”猖獗，雷爆频发。

“高收低租”背后藏雷

周茉(化名)与上海道德物业管理有限公司签订房屋租赁合同，

记者了解到，长期租赁公寓涉及房东、租客和租赁公司，很多长期租赁公寓在签订租赁合同时，三方采取“背靠背”的模式，——房东和租客没有直接关系，而是分别与租赁公司签订合同，这也给了平台利用的机会。

记者在采访中发现，相继爆炸的wake、wake、青客、潮客等长期租赁公寓平台，都有一个共同的商业模式，即“高租低租”、“长租短付”，即付房东租金高于付房客租金，收房客租金的周期比付房东长。一些长期出租的公寓以更大的优惠力度吸引租户按年支付，但收取租金后按月支付给房东。

一家长期租赁公寓创业公司的创始人曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%~60%，租金差为1.6~1.7倍，每年需要摊销15%~20%的装修成本和人工成本，因此长期租赁公寓的盈利周期较长。为了追求“短而快”，许多人采用了上述方法进行快速扩张。

日前，广州市房地产租赁协会在《住房租赁风险提示》中指出，“AG中低产出”、“长收益短支付”的高风险经营行为容易造成资金链断裂。一些不法企业和个人故意利用这种模式形成“资金池”，积累了大量资金后带着钱跑了，给房东和租客带来很大的经济损失。

市场监管力度有待提升

对于近期频繁发生的长租公寓雷击爆炸事件，部分受害者认为自己被骗了，“高租低租”的模式只是融资诈骗的一种手段。

记者了解到，除了上海的“道德”雷，最近深圳警方陆续接到租客和房东的报警，称深圳道德置业有限公司卷走差价租金，让楼空着。9月8日，深圳警方宣布，一起涉嫌合同诈骗的深圳“牵连”案已立案，案件正在进一步调查中。

铺开钱后租客和房东的损失该由谁来赔偿？据相关法人介绍，如果房东或租客要主张诉讼权利，对象是出租平台的违约，但目前最大限度减少双方损失的办法是协商解决。

针对各地长期出租公寓跑路现象，Xi、海口、合肥、杭州等地发布了风险预警和资本监管新规，借鉴防止“AG中低产出”、“长收短付”的经营模式，以“房租贷款”、房租水平、规范的合同文本为主要预警方向。

杭州市房管局发布新规定，要求从8月31日起，房屋租赁企业向委托出租人支付的租金、向承租人收取的租金、保证金以及使用“租金贷款”取得的资金，应在租赁资金专用存款账户中进行管理。

上海房地产经纪行业协会发文建议租户选择口碑好的公寓品牌，警惕房屋租金过高或租赁费过低的情况；避免一次性支付大量租金；采用标准化的合同文本等。

9月7日，住房和城乡建设部制定《住房租赁条例（征求意见稿）》征求公众意见，明确建立房屋租赁企业登记制度，设定行业准入门槛，规定租赁企业和房地产经纪人不得违规提供金融产品和服务。提到房屋租赁企业存在高风险的经营行为，如支付房东租金高于收取房客租金，收取房客租金时间长于支付房东租金等。房产管理部门要将其列入经营异常清单，并加强对租金、押金使用等经营状况的监管。

相关法律专业人士建议，应进一步完善市场监管，尽快出台相关实施细则、地方性法规、监管措施等一系列配套法规，促进法规的实施。