“坚决遏制房价上涨”的任务刚刚开始，一线城市的房租上涨又成为热点话题。
发生在近两年的资本推动、机构房东大举入市的背景下，这场租金的突然上涨，被认为是链家自如、蛋壳公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等机构房东背后的资本逐利行为。
但仔细研究数据会发现，包括北京在内的一二线城市，今年以来绝大部分并没有出现租金暴涨，而是平稳上涨，叠加毕业季租房需求的增加，租金上涨被放大了。
在房住不炒、租购并举的政策推动下，机构房东的壮大是不可避免的趋势，而租金的稳定上涨、租金回报率的提升也是大势所趋。
长远来看，租金的定价是个市场行为，仍然取决于供需双方的博弈。租金的合理平稳，机构房东的商业闭环形成，有赖于土地成本、资金成本的下降，机构运营水平的提升，租赁证券化的发展。
最终，租购同权的真正实现，租房匹配与购房同等的公共资源，租金的上涨才有合理意义和价值。
租金上涨不可避免
今年以来，不少业内人士已经关注到租赁市场的变化。他们指出，撇开令人惊悚的个案，租金在一些热点城市尤其是一线城市的平稳上涨，将是未来十年、二十年的大趋势。
首先是机构房东的崛起。目前，租赁市场有三种租赁形式：个人出租、城中村以及机构化的品牌公寓。据贝壳研究院数据，一线城市租赁住房的机构化比例，北京为10.3%，上海为7.6%，广州和深圳均不超过3%。
相比发达国家50%以上的占比，我国的租赁机构化比例仍然是很低的。当前，机构房东正在进行激烈的规模竞争。8月15日，旭辉控股总裁林峰在中期业绩会上明确提出，旭辉领寓要在3-5年内实现20万间的目标。
此前，万科表示2018年新增10万间泊寓，碧桂园称三年内发展100万套长租公寓，龙湖冠寓目标在2020年达到规模行业前三;自如也提出未来3年在深圳总运营达30万间的目标。
这些机构，多数以改造中低端租赁房源的方式，提供统一管理的公寓，无形中确实会增加运营成本。
另一方面，深圳一位大型开发商高层人士指出，当前房地产的多项限制性调控政策，使得租金上涨成为必然。
他认为，租购并举，重点发展租赁，第一个带来的结果便是租金上涨。因为之前很多人投资不动产市场的盈利，是以买卖为基础，而当买卖被限制之后，就会期待持有获利，一定会带来租金上涨，这是大势所趋，而且上涨的幅度会超过所有人的想象。“这是未来整个社会都要面临的问题。”
不过，上述人士亦指出，无论是自如的分散式租赁，还是万科泊寓等的集中式租赁、改造城中村，其本质最后都增加了房源，并不会导致租金大幅上涨。
以自如为例，其模式是大量收储小业主的房子并进行一定改造，增加房屋间数，抬高套租金。中原地产数据显示，自如等房源套租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。但平均到每一间，租金上浮并不多。
贝壳研究院的数据显示，今年7月份的毕业季，北京、上海与深圳三城的租金环比均上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%与3.1%。
易居智库中心研究总监严跃进指出，这样的整体涨幅并不算夸张，也不能得出资本驱动房租上涨的结论。
租赁生意如何做?
作为机构租赁规模竞争的暂时胜出者，链家自如已拥有十万套以上的在营房源，但仍与泊寓、冠寓等同样跑马圈地、扩大规模，各家都还没有形成成熟的盈利模式和生意模式。
目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源(轻重资产模式)、后期运营的难题。
严跃进表示，当前，赚取租金差仍然是这些机构房东的主要盈利方式，确实出现了一些机构在部分区域和小区垄断房源，推高租金的现象。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，长远来看，机构房东不能垄断定价权，租金的定价将是一个博弈的过程。企业为了提高盈利能力会加价出租，但很多年轻人和中产阶级可支配收入减少，租金支付能力下降，房租上涨会迫使租房者通过弃租来降低居住品质，可能最终会倒逼房租的下降，最终达到一个平衡。
对于机构房东来说，提升租金回报率是当务之急。当前，我国一二线城市的租金回报率在世界范围内仍是明显偏低的。根据7月份易居研究院发布的《50城租金收益率研究报告》，一线城市的租金收益率均不到2%：广州为1.9%，北京、上海、深圳仅为1.7%。而即便在房价最贵的香港，租金回报率也只有两个多点。
万科高级副总裁谭华杰指出，过去多年租赁市场无法发展的重要原因之一是，居住型土地成本过高大大降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。
他认为，提高租金回报率，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。
易居房地产研究院副院长杨红旭进一步指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。
同时，一位龙头房企董事长指出，从政府、政策的角度，大力推进租购同权，让租金平稳上涨同时“价有所值”，赋予租房的人同等的就学、社会保障等权利，才能最终形成租赁业务的闭环。
首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池认为，对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求，有时比居住本身还强烈。
去年7月中旬，广州住房租赁市场工作方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。北京、重庆、武汉、南京等城市陆续跟进，出台“租购同权”的具体实施办法。
从各地发布的政策来看，承租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面，目前仍在推进之中。
深圳万科有关人士透露，在深圳万科的城中村综合改造之后，不仅增加了大量租赁房源，万科还会匹配一定的学校、商业等配套，同时配合政府推进租购同权，真正实现租房生活方式的变革。