昨天(8月28日)盘后中国恒大(HK.03333)发布中报，你也许不会相信，其净利润是如此的强劲(比之前披露中报的“碧万保绿”加起来还多)。看来，恒大去年着手进行的降杠杆收到不错的效果。
如果说早先高杠杆运行的恒大是1.0阶段，那么这一年多来更稳健的恒大，可以说是处于2.0阶段，它的基本面是这样子的：
市盈率5.4倍;
或许将有一次攒了三年的大额分红;
经营上稳健的一“p”，手上现金全行业第一多。
大量的低成本土储，不愁未来增长。
另外，恒大除了地产主业作基础，还有多元化的“两翼(文化旅游、健康养生)+高科技”齐飞，未来还是值得憧憬的。
恒大1.0
恒大中报体现出来的经营思路，可以说有了重大的变化。如今的恒大，可以说是处于2.0阶段。有2.0必然有1.0，借这个机会复盘一下恒大。
2012年6月21日，香橼做空恒大(指责后者以会计手法掩盖资不抵债)是一个重要的观察点，虽然香橼创始人安德鲁middot;莱夫特(Andrew Left)因此被判散布虚假信息做空，而禁入港股五年。
(多提一句，如今不少沽空机构，大多都是这么个套路，将一个“不是问题的问题”无限夸大。比如近期GMT做空安踏，浑水做空学而思。)
恒大当年的情况，主要是这样的：
因为扩张快所以负债率“看起来”较高(为什么只是“看起来”下面会讲);
不懂我国国情的外资，认为恒大的10个点左右的融资成本高;
还有就是房地产行业的特殊性，导致恒大的经营现金流不好看。
【1】说它不是问题。
行业高速发展期，迅速做大规模才是王道，怎么迅速把雪球滚起来?借钱加杠杆必不可少。我要说的是，房地产行业最大的风险，其实并不是负债率较高，而是经营(拿地)节奏不好。那家号称“地产茅台”的公司近几年发展的差强人意，就是这方面的问题。
话说回来，如果你像恒大一样，平均土储成本为1683元/平方米，那我可以说，只要不“作”，基本上是没什么风险的。
中国的融资成本就这样，国企大概7个点、恒大这样的大型房地产公司10个点左右、中小企业15个点以上是比较常见的。
恒大10%左右的融资成本，还不至于说什么饮鸩止渴，房地产项目回报一般都在20%以上。当然了，这个借贷成本在经济增速相对较慢、房地产作为金融业的美国还是比较高的。
经营现金流差不是问题，房地产行业费用在前利润靠后，初期发展的越快现金流越是不好看。但偏偏香港市场，是一个极度讲究现金的的市场。因为这一点，前些年内房股是非常不受待见的。
尽管有着不同的声音，但恒大最终用业绩做了最好的回应。
2009年，合约销售金额303亿元，合约销售面积563.7万平方米;
2017年，合约销售金额5009.6亿元，合约销售面积5029.9万平方米;
【2】说它是问题。
一个行业不可能永远超高速发展，如果它发生了新的变化——比如经济周期方面的、比如调控方面的、比如城市化进程(包括棚改旧改)方面的。那么高杠杆策略就可能有问题了。
然而恰恰是这个时候，恒大开始转舵。
恒大2.0
从去年开始，房地产行业进入了一个非常时期，很多现象有目共睹这里就不多说了。
2017年恒大就开始降负债去杠杆，等到2018年初，战略上又有所升级。从之前的低负债，升级为“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)。新战略的效果明显，2018年中报“一升一降”的两个数据可佐证。
【1】升的是净利润
毛利润1088.6亿，同比增长61.8%，毛利率36.2%;
净利润530.3亿，同比增长129.3%，净利率17.7%，同比多了5.4个百分点;
核心利润550.1亿，同比增长101.5%，核心利润率18.3%，同比多了3.8个百分点。
核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录，背后的主要原因有四个：土储成本低(1683元/平方米)，产品附加值的提升，还有成本控制的好(三费大幅降低)，其中去年还掉了1129亿永续债导致利息减少。
在已公布半年报的四家龙头房企(碧桂园、万科、保利、绿地)，净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿。恒大一家净利润超过四家之和，妥妥的“利润王”。
【2】降的是负债
有息借款大幅下降615亿，历史上第一次净减少;
净负债率(有息负债与现金差额，除以净利润)127.3%，比去年底降幅超三成。
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截至2018年上半年，恒大账上现金2579亿，整个房地产行业第一，未使用银行授信2010亿。以前都说万科的现金多，恒大突然华丽转身去杠杆，还真是有些不习惯。
另外，预计还有大幅分红。恒大2016年、2017年每股一共1.287港元的分红还没发，有券商预测2018年每股分红可能达到2.33港元，这三次分红，对应现在的股价相当于15%回报率。不仅如此，恒大目前市盈率非常的低，只有5.4倍。
恒大现在的股价，又到了如巴老名言“别人恐惧我贪婪”的时候。从前你可能是瞎担心恒大负债问题，现在负债降下来了，也不知道还有什么可担心的?
有“杠精”表示，降了杠杆，增速不就无法保证了吗?
恒大未来的增速，应该不会出问题。上杠杆干什么?还不是去买地吗，然而恒大未来几年不拿地都行。说个数据，恒大土地储备达3.05亿平方米——这是未来地产主业持续发展的重要保证，有地心不慌。
不过，即使地产行业可持续，也不能说一直困守阵地，万年不动。万物皆有周期，房地产行业12万亿的总盘子，再有很大的增幅也不现实。未来十年行业集中的这一段“鱼尾”，差不多吃完了怎么办?
多元化之路前景如何?
从海外企业的发展历程看，多元化经营存活的时间要长得多。恒大在多元化的道路上，其实已经走了很长的一段路。
代表中国最高水平足球的广州恒大队，是一部分人对恒大多元化的认识。
而现如今，恒大的多元化又到了一个新的阶段。
目前恒大逐渐形成以房地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。
文化旅游业务，包括海花岛等13个文旅项目，总在建面积1,285万平方米;还有面向2到15岁儿童和少年的，以中国文化和历史为核心，以顶级游乐设施为基础的神话主题乐园。
健康养生业务，主体是港股的恒大健康(HK:00708)，包括整合养老养生、健康管理、医疗保险等资源的养生谷，全国布局的9处。恒大健康今年入股了法拉第未来，预计十年后年产能达500万辆。
高科技业务，今年4月，恒大与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来十年投入1000亿，双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。8月16日，恒大和中科院首批6个合作项目签约，涵盖超级计算机等前沿科技领域。
文化旅游和健康养生板块，本身是一个比较朝阳的产业，契合中国目前的人口年龄结构，不少投资人认为这个领域，就像中国互联网出了BAT一样，也很有机会跑出几家大公司。
至于恒大健康入股法拉第未来，代表的新能源车产业，可以说是未来的一个超大赛道。房地产是12万亿，新能源车至少也是个5万亿的市场。至于成与不成只能慢慢看了，反正港股投资者对此预期很高，恒大健康已经涨上天了。
总结来看，恒大既有现在持续快速发展，并且估值十分低的主业，包括一次攒了三年将派发的高额分红，又有将来多元化的一些憧憬。目前的恒大，看起来还是比较有价值的。