取消商品房预售，应谋定而后动

实施已近25年的商品房预售制度现在终于面临取舍存留的选择。据澎湃新闻报道，广东省正酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

报道称，广东省房地产协会9月21日向各副会长单位下发通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。材料提出，鉴于商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

尽管目前取消商品房预售在广东尚处于“酝酿”阶段，但这一议题的提出，带给房地产市场和业内外人士的冲击也无异于“新雷第一声”。很大程度上可以说，中国房地产市场10余年高歌猛进的狂热状态，除了信贷资金的力挺，同样离不开预售制提供给房地产业的高杠杆。如今，在信贷持续收紧的背景下，一旦预售制取消，对于习惯于拿消费者钱垫底盖房子的房地产开发商来说，无异于釜底抽薪。

商品房预售肇始于香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，自1994年被广泛运用至今。应该说，在中国住房制度改革初期，这种新房销售模式，对于促进房地产开发经营、缓解国内住房紧张是有一定积极作用的。但随着房地产的居住属性慢慢被金融属性所挤占和取代，市场出现过热，预售制所带来的各种风险，如开发商卷款跑路工程烂尾，房屋实际交付面积、标准与预售承诺名实不符，开发商借预售炒作房价误导市场预期等，也屡出不穷，给市场监管、业主权益、金融秩序乃至社会稳定带来诸多不稳定、不确定性因素。早在2005年，央行在一份年度房地产金融报告中就曾提出“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。此后十几年来，市场中类似呼声一直不时传出。

笔者认为，两害相权取其轻，两利相权取其重。新时代“房子只住不炒”的定位，是考虑商品房预售制取消与否的出发点和落脚点。通过持续性的“去杠杆”，保障住房市场的刚性需求和改善性需求，而有效抑制投资和投机性需求，这是近段时间以来政府对房地产市场管理的政策取向。而“去杠杆”并不是狭义的信贷收紧，提高商品房预售条件乃至取消预售制不但是势之所趋，更是可行的政策选项之一，而且在当前强有力的宏观调控下，房地产市场逐渐降温，正是考虑和施行这一政策的重要窗口期，因为这样相对来说可以尽可能降低政策调整的成本，减轻市场的痛感。

稳中有进是近年来中国经济政策的主基调，在预售制存留的问题上也同样理应如此，即一定要“谋定而后动”，把风险和后果想透，把推行的步聚、节奏想妥。笔者认为，在预售制取消问题上，可以采取“两个逐步”作为两个备选的路径：第一个“逐步”是先选取部分条件成熟的城市作为预售制取消的试点，再逐步向更多城市推广。也就是先“破题”，再在“解题”中积累经验，不能总因为畏惧风险而一味拖延。第二个“逐步”是先逐步提高商品房预售许可条件，给市场尤其是开发商一个充分的适应期和准备期，再直接以现房制取代预售制。当然，这个过程中，每个阶段要有明确的时间表，以合理引导市场预期。

总之，商品房预售制是一个历史的产物，也具有着经济工具的属性，对它不宜作好坏善恶的价值判断，只能站在不同的社会发展阶段和市场形势变化的角度来判定和决定它的得失存留。合则存，悖则舍，只是有一点，正是因为它已经有着近25年的历史了，曾经给几代地产商们带来巨大的制度红利，必然带着强大的制度惯性，业内不少人对它还有着强烈的依恋和依赖，所以，在让它告别历史舞台时，也要尽量采取“点刹”而非“急刹”的方式，有力有效地管控好风险，来让它体面、从容、稳妥地淡出。