社科院：10月全国楼市整体退热 房价稳中有降

日前，中国社科院财经战略研究院发布了2018年11月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)。报告指出，2018年10月全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。预测短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。

10月全国楼市整体退热 房价均稳中有降

报告指出，在诸多内外因素的综合作用下，2018年10月全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，比6月减少61个，占样本数的40.8%。房地产市场的整体趋稳，对于防范宏观系统性风险、加快房地产市场长效机制建设具有重要意义。

一线城市房价集体微降。2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷。与2018年9月相比，10月一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。其中10月深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。与上年同期相比，2018年10月一线城市平均同比涨幅降至1.277%，其中北京同比上涨0.52%，深圳同比上涨 3.45%，广州同比上涨12.11%，上海同比下跌10.97%。

准一线及二线城市房价总体回调。2018年10月，准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌，10月重庆房价环比下跌3.57%，下跌速度加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%。2018年10月二线城市房价环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。除了沈阳、东莞、宁波、武汉、无锡微涨外，其它二线城市房价均下跌。西安、青岛、成都等曾经的热点二线城市房价环比下跌相对较快。

三四线城市小半上涨，房价涨速持续回落。2018年10月，三四线城市房价环比下跌0.118%。过半三四线城市房价下跌，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。从2018年以来累计涨幅看，10月三四线城市平均累计上涨11.032%，累计涨幅在10%以上的城市为65个。

预测一二线城市房价稳中略降 三四线城市涨速将进一步下降

对于当前房地产市场的形势分析与预测。报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，这些不确定因素短期内可能增强市场观望情绪。

住房资金面略有改善。2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，首套房贷利率大幅上浮现象也得到改善。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年，全国各地出台的房地产调控政策达数百次。

棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线乃至二线城市住房市场具有较强的剌激效应。

基于以上因素综合推测，报告认为，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。