7月份房地产市场涨幅平稳 调控将继续注重"降温"

针对70城商品住宅售价最新数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟8月15日表示，7月份房地产市场总体延续平稳态势。

多位业内人士告诉《金融时报》记者，房地产调控仍以稳地价、稳房价、稳预期为目标，继续注重对楼市和地市局部过热现象“降温”。

7月份房价涨幅基本平稳

据刘建伟解读，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。同比方面，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格涨幅不同程度回落或相同。

中原地产首席分析师张大伟表示，7月份房价涨幅基本平稳，市场淡季特征非常明显。不论是环比还是同比，6月至7月份70个大中城市房价数据均出现全面涨幅继续回落。特别是6月至7月份，二手住宅售价均出现20城环比下跌，数量目前是2019年最多。

“7月份，60个城市新建商品住宅售价环比上涨，较上月减少3个，说明5月份以来的调控效果已开始显现;48个城市二手住宅售价环比上涨，较上月增加3个，或与毕业季住房需求入市有关。”中国民生银行研究院宏观分析师王静文说。

事实上，自今年5月份开始，银行信贷政策持续收紧。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这对各地楼市交易有较大影响。同时，各地也加大了房地产市场调控力度，进一步促进房价泡沫的剔除。当前，政策基本面不变，政策收紧情况下房价涨幅会进一步收窄。

数据显示，洛阳成为此次二手房环比涨幅最大的城市。“受此前洛阳新房限价政策影响，部分购房者预期有所转变，反而推动洛阳二手房售价有所上涨。从政策角度推测，洛阳后续会升级对二手房市场的调控，包括价格、房源和销售秩序调控。”严跃进还称，需注意房价环比持平城市数量开始增加，这说明部分城市近期房价正进入“涨幅难扩大，短期难下跌”的通道。

“整体来看，房地产市场价格变化依然是以上涨为主，上涨过快城市会有加码政策。”张大伟预计，房价上涨城市加码调控的趋势将延续。7月份房价上涨较快城市有望在8月至9月份升级调控。

房地产开发投资增速进一步回落

“总体来看，房地产市场在7月份略有‘降温’，但不够明显，价格仍相对坚挺。”王静文分析说，由于监管收紧了房地产信托和海外发债渠道，开发商只能加快周转速度，导致施工面积增速回升。据统计，1至7月份商品房销售面积同比降幅比1至6月份小幅收窄0.5个百分点至1.3%。而资金来源方面主要体现为预付款和按揭的其他费用增速相应回升，再加上待售面积继续减少，这些因素都有利于房价保持相对坚挺。

值得注意的是，融资收紧的效应正逐步显现。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，1至7月份，房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7.0%，增速比1至6月份回落0.2个百分点，目前为止仍好于去年。7月份数据反映了6月份以来国家发改委和银保监会监管收紧效果，体现在房地产信托、债券等房企自筹渠道资金来源减少。1至7月份，自筹资金累计增速2.8%，较上期下降1.9个百分点。

“最近，房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。”张大伟说，7月份，全国一二线热点城市合计土地成交1059宗，成交土地金额3581.7亿元，土地成交溢价率只有12%，相比前几个月明显下调。叠加8月份是市场惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。

夏丹表示，从供给方影响看，房企融资压力加大，拿地行为将更为谨慎。1至7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅再次扩大;土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1至6月份持平。预计后续几个月土地市场交易可能相对低迷。

从需求方影响看，政策收紧将削弱有置业意向居民的入市动力，减缓市场成交。1至7月份，商品房销售面积8.9亿平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点;商品房销售额8.3万亿元，增长6.2%，增速提高0.6个百分点。

“7月份的市场成交情况看似有所好转，与6月份房企冲业绩及备案延期有一定关系。融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交呈现继续下行走势。”夏丹表示。

中国银行国际金融研究所博士后叶银丹认为，下半年，受房地产调控政策趋紧、房企融资收紧等因素影响，地市和楼市降温将延续，房企买地、投资步伐也将进一步放缓。

总体而言，夏丹强调，调控的目的是“稳”不是“狠”，针对楼市和地市局部过热，调控政策起到的作用将是“降温”而不是“打压”。

展望下一阶段，王静文表示，由于房地产调控基调未改，多地出台新一轮楼市调控措施，监管层发力加强房地产融资约束，且相关调查显示居民购买住房意愿已降至2017年一季度以来最低水平，预计销售疲软将进一步影响资金来源和投资信心，房价涨幅有望继续收窄。